Si segnala la seguente pubblicazione del notaio Paolo Tonalini:

 

Rent to buy, ecco la legge
 
I contratti di “rent to buy”, o affitto con riscatto, si sono diffusi negli ultimi anni per venire incontro all’esigenza, sempre più diffusa, di consentire la vendita di beni immobili anche in situazioni in cui non è possibile, per l’acquirente, ottenere un finanziamento bancario.
In mancanza di una normativa specifica, la prassi aveva creato diverse forme di contratti, caratterizzate da un differente grado di tutela delle parti, in conformità agli accordi intervenuti tra i contraenti.
Oggi il legislatore ha introdotto nel nostro ordinamento la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, predisponendo le opportune tutele per le parti contraenti, e facilitando la diffusione di questi schemi contrattuali.
Secondo la nuova normativa, i contratti che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti nei registri immobiliari (art. 23, primo comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, cosiddetto decreto “Sblocca Italia”, in vigore dal 13 settembre 2014).
Le parti possono concordare liberamente la periodicità (di solito mensile) del pagamento del canone, il suo importo complessivo e la parte del canone che deve essere imputata a corrispettivo del trasferimento, cioè che sarà detratta dal prezzo stabilito per la futura cessione dell’immobile. In questo tipo di contratti, infatti, una parte del canone rappresenta il corrispettivo del godimento dell’immobile, come se si trattasse di un canone di locazione, e una parte rappresenta invece un acconto sul prezzo della futura compravendita immobiliare.
Per espressa disposizione legislativa, la trascrizione nei registri immobiliari è esclusa per i contratti di locazione finanziaria (leasing immobiliare).
La trascrizione nei registri immobiliari richiede, naturalmente, l’intervento del notaio, quindi questi contratti devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata con autentica notarile.
La trascrizione nei registri immobiliari produce l’effetto di “prenotare” il futuro acquisto dell’immobile, rinviando la norma alla disciplina relativa alla trascrizione del contratto preliminare di compravendita (articolo 2645-bis codice civile), ma estendendo il termine triennale ivi previsto per arrivare a coprire tutta la durata del contratto concordata tra le parti, fino a dieci anni dalla data della stipula. Viene così superato uno dei principali ostacoli alla diffusione dei contratti di rent to buy, che potevano in precedenza usufruire solo della tutela fornita dalla trascrizione soltanto nel limite dei tre anni previsti per il contratto preliminare di compravendita. In questo modo, invece, le parti sono libere di concordare la durata del contratto fino a dieci anni.
Dal momento della trascrizione nei registri immobiliari l’acquirente non corre più il rischio che l’immobile sia venduto ad altri, che sia pignorato o che siano iscritte ipoteche, anche contro la volontà del venditore, per suoi debiti o pendenze fiscali (oggi è piuttosto frequente, per esempio, l’iscrizione di ipoteche da parte di Equitalia).
La trascrizione nei registri immobiliari garantisce anche un privilegio speciale sull’immobile per le somme dovute dal venditore all’acquirente, quindi se per qualsiasi ragione non si arriva al rogito, l’acquirente è garantito da un meccanismo simile all’ipoteca (art. 2775-bis del codice civile).
La trascrizione nei registri immobiliari consente inoltre l’opponibilità ai terzi del contratto per il periodo in cui il godimento dell’immobile è concesso al futuro acquirente, grazie al rinvio alla norma che prevede la trascrizione dei contratti di locazione ultranovennali (articolo 2643, comma primo, numero 8, del codice civile).
Ricordiamo anche che l’intervento del notaio già in questa fase consente di evidenziare subito gli eventuali problemi che altrimenti emergerebbero solo dai controlli eseguiti prima del rogito. Il notaio esegue tutti i controlli sul venditore, per verificare che sia l’effettivo proprietario dell’immobile (anche per quanto riguarda il diritto di famiglia) e sull’assenza di ipoteche, pignoramenti e di qualsiasi vincolo o gravame pregiudizievole. Inoltre acquisisce la documentazione sulla situazione urbanistica dell’immobile (titoli abilitativi, eventuali condoni, agibilità, etc.), le planimetrie e la documentazione catastale, e se necessario può suggerire una verifica da parte di un tecnico di fiducia. In questa sede possono essere affrontati anche i problemi derivanti da eventuali diritti di prelazione.
La nuova legge non prevede limitazioni né sulla qualità delle parti contraenti (che potranno pertanto essere privati, imprese, professionisti o altro) né per quanto riguarda la natura dell’immobile (che potrà dunque essere un’abitazione oppure un immobile strumentale).
In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, questo deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali (art. 23, quinto comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133).
In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto (art. 23, quinto comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133).
Le parti sono libere di determinare il numero dei canoni il cui mancato pagamento (anche non consecutivo), comporta la risoluzione del contratto, purché non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo (art. 23, secondo comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133).
Per il periodo in cui il godimento dell’immobile è concesso al futuro acquirente, la legge dispone l’applicazione delle norme del codice civile dettate in tema di usufrutto (articoli da 1002 a 1007 e articoli 1012 e 1013 del codice civile), in quanto compatibili, sia per quanto riguarda l’inventario e la garanzia, sia per la ripartizione delle spese di manutenzione, sia con riferimento alle liti relative a pretese di terzi (art. 23, terzo comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133).
Le spese e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile sono dunque a carico del conduttore, come pure le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1004 del codice civile).
Le riparazioni straordinarie sono a carico del concedente. La legge dispone che sono riparazioni straordinarie quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta (art. 1005 del codice civile). Il conduttore deve però corrispondere al concedente, durante la durata del contratto, l'interesse sulle somme spese per le riparazioni straordinarie.
Ricordiamo che la giurisprudenza ha precisato che gli artt. 1004 e 1005 del codice civile si applicano anche alla ripartizione delle spese condominiali, pertanto il conduttore è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, mentre il concedente non vi è tenuto neppure in via sussidiaria (si veda, per esempio, Cass. 16 febbraio 2012, n. 2236; Cass. 14 dicembre 2011, n. 26831; Cass. 28 agosto 2008, n. 21774).
Il diritto di voto nell’assemblea di condominio spetta al conduttore nelle deliberazioni relative all’ordinaria amministrazione e al godimento delle parti comuni e dei servizi comuni, mentre il concedente ha diritto di voto nelle deliberazioni relative a innovazioni, ricostruzioni o opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio.
Non è invece richiamato dalla nuova normativa l’art. 1008 del codice civile, pertanto durante la fase di godimento dell’immobile le imposte che gravano sulla proprietà rimangono a carico del concedente.
Se il contratto con cui viene concesso il godimento in funzione della successiva alienazione ha per oggetto un'abitazione, si applica, fin dal momento della concessione del godimento, il divieto di stipulare l’atto prima di aver cancellato l’ipoteca eventualmente gravante sull’immobile, previsto nell’ambito della normativa sulla vendita di immobili in corso di costruzione, quando applicabile (art. 23, quarto comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133). Secondo la prima interpretazione, questo divieto si applica solo quando il concedente è l’impresa costruttrice (o ristrutturatrice) dell’immobile, e non ai contratti stipulati tra privati.
Le norme sulla vendita di immobili in corso di costruzione obbligano a procedere alla cancellazione dell'ipoteca, o al suo frazionamento, prima della stipula dell’atto, e vietano espressamente al notaio di stipulare l'atto, in presenza di un'ipoteca (e a maggior ragione di un pignoramento), se non si è prima provveduto in tal senso (art. 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122). La legge richiede che prima della stipula dell’atto sia sottoscritto l'atto notarile di assenso alla cancellazione dell'ipoteca, oppure l'atto di frazionamento del mutuo e dell'ipoteca, quindi non è possibile procedere alla vendita in presenza di una semplice dichiarazione di quietanza con cui la banca dichiara che il debito è stato estinto, e si impegna a rilasciare successivamente il consenso alla cancellazione formale dell'ipoteca. Per i fabbricati di nuova costruzione non è neppure possibile avvalersi della procedura di cancellazione “automatica” delle ipoteche. Il costruttore, dunque, deve essere in grado di ottenere, prima della stipula (anche pochi minuti prima, naturalmente) la cancellazione dell'ipoteca dall'appartamento venduto, oppure il frazionamento in quote del mutuo originario e della relativa ipoteca, se l'acquirente intende accollarsi il mutuo.
In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, e il contratto non è soggetto ad azione revocatoria (art. 23, sesto comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133), se è stato concluso al giusto prezzo e ha per oggetto un immobile ad uso abitativo, destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado (art. dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267).
In caso di fallimento del conduttore, l'esecuzione del contratto rimane sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal contratto, a meno che il contratto abbia per oggetto un immobile a uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente, o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero un immobile a uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa dell'acquirente. Se il curatore si scioglie dal contratto, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto (art. 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267).

 

Notaio Paolo Tonalini

Fonte: Confedilizia-Ufficio Studi