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CASSAZIONE CIVILE 2011: LOCAZIONE AD USO ABITATIVO.

CASSAZIONE CIVILE 2011: LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

GENNAIO

Tra i frutti e le rendite dell´immobile pignorato, cui il pignoramento si estende ai sensi dell´art. 2912 cod. civ., rientrano non solo i canoni di locazione, ma anche il risarcimento del danno dovuto dal conduttore per la ritardata riconsegna dell´immobile.
Cass. Civ., Sez. III,  7/1/2011, n. 267

Nel caso in cui un immobile sia stato pignorato dopo la stipula della locazione, la legittimazione ad agire nei confronti del conduttore per il risarcimento del danno da ritardata restituzione spetta sia al custode, sia, quando il titolare dell´ufficio pubblico preposto all´amministrazione del bene tralasci di farlo, al locatore, atteso che, per quest´ultimo, la perdita della disponibilità giuridica del proprio bene non è assoluta, ma relativa, essendo essa ordinata a protezione dei creditori, rispetto ai quali sono resi inefficaci gli atti del debitore dai quali possa loro derivare un pregiudizio.
Cass. Civ., Sez. III,  7/1/2011, n. 267

APRILE

In tema di danno da ritardata restituzione della cosa locata, la domanda di risarcimento del danno emergente arrecato all´immobile, riguardo al quale il conduttore abbia assunto contrattualmente l´obbligazione di provvedere ad ogni attività di manutenzione anche straordinaria, non può essere rigettata senza il previo espletamento di una specifica indagine tecnica condotta sulla base degli elementi ritualmente acquisiti al fine di selezionare, dal coacervo delle complessive spese per lavori all´immobile eseguiti dal locatore ritenute documentate od attendibili, quelle relative ai costi di ripristino del bene nelle condizioni esistenti all´inizio della locazione.
Cass. Civ., Sez. III, 12/4/2011, n. 8322

In tema di danno da ritardata riconsegna dell´immobile locato, la liquidazione equitativa del risarcimento del lucro cessante, per non risultare arbitraria, deve essere fondata su ragioni congrue anche se sommariamente indicate, tra tali ragioni non potendosi comprendere decurtazioni per oneri fiscali, comunque a vario titolo incombenti sul risarcimento nonché per le conseguenze dirette della mancata disponibilità o per il ripristino e la modifica dei locali, quando il valore locativo è stato calcolato in rapporto al loro stato affettivo. Ne consegue che, qualora vengano eseguite riduzioni rispetto alla quantificazione dei ricavi lordi emergenti dal quadro probatorio a disposizione del giudice di merito, deve essere dato conto, soprattutto se i tagli sono d´ingente entità, sia delle ragioni della misura complessiva delle decurtazioni operate rispetto al dato di partenza del valore locativo potenziale, sia della scelta di riferire la liquidazione all´attualità, anzichè al tempo dei fatti, e di limitare la decorrenza degli accessori.
Cass. Civ., Sez. III, 12/4/2011, n. 8322

L´intimazione di licenza per finita locazione, anche se sia processualmente inidonea allo scopo (nella specie, a causa dell´indicazione di una data di scadenza del contratto erronea ed anticipata rispetto a quella effettiva), costituisce pur sempre sul piano sostanziale una valida manifestazione delle volontà del locatore di recedere dal contratto; essa, perciò, produce gli effetti della disdetta, a partire dalla successiva scadenza contrattuale.
Cass. Civ., Sez. III, 15/4/2011, n. 8729

La volontà di prorogare tacitamente il contratto di locazione pervenuto a scadenza può essere manifestata anche tacitamente, ma deve essere inequivoca. Non può, pertanto, ravvisarsi come nella specie una tacita volontà di prorogare il contratto nella condotta del locatore che, dopo avere intimato licenza per finita locazione, ometta di iscrivere a ruolo l´atto di intimazione.
Cass. Civ., Sez. III, 15/4/2011, n. 8729


Nel giudizio di convalida di sfratto per morosità l´intimato ha la facoltà di comparire personalmente ovvero di nominare un procuratore speciale, il quale - senza poter svolgere attività riservate alla difesa tecnica - può semplicemente manifestare la volontà dell´intimato di opporsi o meno alla convalida e ciò anche tramite un terzo all´uopo incaricato di presentarsi all´udienza, pur senza conferirgli poteri rappresentativi, giacché al predetto circoscritto fine è sufficiente la presenza in udienza di chiunque sia in grado di far ritenere comparso l´intimato. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva escluso che potesse idoneamente presenziare all´udienza di convalida, in luogo dell´intimato, il terzo incaricato dal procuratore speciale dello stesso intimato, il quale terzo aveva presentato un assegno, ritirato dal difensore dell´intimante, ai fini di purgare la mora dell´intimato medesimo).
Cass. Civ., Sez. III, 27/4/2011, n. 9416


MAGGIO

È manifestamente infondata l´eccezione di incostituzionalità per contrasto con gli artt. 3 e 24 Costituzione dell´art. 665 cod. proc. civ. che dispone l´inoppugnabilità dell´ordinanza provvisoria di rilascio, atteso che le eccezioni del convenuto sulla fondatezza del diritto dell´attore possono essere fatte valere nel successivo giudizio di merito, o, nel caso di estinzione di questo, in un autonomo giudizio di cognizione.
Cass. Civ., Sez. VI-III, 17/5/2011, ord. n. 10844

Le sanzioni del ripristino del contratto locativo e del risarcimento del danno a favore del conduttore che gli artt. 31 e 60 della legge n. 392 del 1978 pongono a carico del locatore, che non abbia adibito l´immobile all´uso per il quale ne aveva ottenuto la disponibilità, non sono connesse ad un criterio di responsabilità oggettiva, con presunzione assoluta di colpa, dovendo perciò essere escluse allorché sia accertata l´esistenza di un impedimento non imputabile a colpa o dolo del locatore stesso; ne consegue che esse non sono applicabili qualora la diversa destinazione dell´immobile (nella specie, occupato per esigenze abitative dal figlio dei locatori, indicato come nubendo nella prospettazione dei motivi di disdetta ed invece rimasto poi celibe essendo andate effettivamente a monte le nozze) risulti in concreto giustificata da esigenze egualmente meritevoli di tutela e non imputabili al locatore sulla base dei citati criteri.
Cass. Civ., Sez. III, 19/5/2011, n. 11014

Il custode dei beni oggetto di sequestro giudiziario è legittimato ad agire o resistere nei soli giudizi concernenti l´amministrazione di tali beni o la loro conservazione in relazione ai rapporti da lui posti in essere o che attengano a circostanze verificatesi in pendenza della custodia cautelare; pertanto, non è legittimato ad agire per l´annullamento di un contratto di locazione delle cose sequestrate (nella specie, perchè concluso dal rappresentante in conflitto di interessi), stipulato prima del sequestro, trattandosi di azione preesistente alla custodia.
Cass. Civ., Sez. III, 24/5/2011, n. 11377

Nel caso di consolidazione dell´usufrutto per morte dell´usufruttuario, le locazioni da questi concluse non possono protrarsi oltre il quinquennio dalla cessazione dell´usufrutto, ai sensi della norma di cui all´art. 999 cod. civ., la quale realizza un equo contemperamento tra il diritto del nudo proprietario e quello del conduttore, al quale è così assegnato un congruo termine per reperire altro immobile, e prevale sulla disciplina di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392.
Cass. Civ., Sez. III, 26/5/2011, n. 11602

GIUGNO

Il principio di ultrattività del rito postula che il giudice abbia trattato la causa secondo quello erroneamente adottato, implicitamente ritenendo che il rito in concreto seguito sia quello prescritto, con la conseguenza che il giudizio deve proseguire nelle stesse forme. Pertanto, qualora una causa in materia di locazione sia stata trattata con il rito ordinario, l´atto di appello va proposto con citazione, a norma dell´art. 342 cod. proc. civ., da notificare entro trenta giorni dalla notifica della sentenza; ove, invece, l´appello sia stato proposto erroneamente con ricorso, ai fini della tempestività del gravame occorre guardare non alla data di deposito dello stesso, bensì a quella della notifica del ricorso alla controparte in una col provvedimento del giudice di fissazione dell´udienza.
Cass. Civ., Sez. III, 7/6/2011, n. 12290

La rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell´articolo 1597 cod. civ., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell´immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.
Cass. Civ., Sez. VI-III, 23/6/2011, ord. n. 13886

LUGLIO

Il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente. Ne consegue la validità ed efficacia della locazione stipulata dal condomino di un bene comune del quale abbia la detenzione esclusiva.
Cass. Civ., Sez.III, 14/7/2011, n. 15443


La selezione delle massime, i cui testi sono stati reperiti negli Archivi del Centro elaborazione dati della Corte di Cassazione, è stata effettuata dall´Ufficio studi della CONFEDILIZIA

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