Studio Legale Mercuri

CASSAZIONE CIVILE 2010: LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

GENNAIO

Nel rito locatizio l´ordinanza di trasformazione del rito prevista dall´art. 426 cod. proc. civ. deve essere comunicata alla parte contumace, in osservanza di un principio generale del nostro ordinamento; la volontarietà della scelta iniziale di non costituirsi, nonostante la ritualità della notifica dell´atto introduttivo, non esclude, infatti, che, nel quadro del diritto di difesa e con riferimento ad ipotesi in cui un termine sia stabilito per il compimento di atti la cui omissione importi un pregiudizio per la situazione soggettiva giuridicamente tutelata, la garanzia di cui all´art. 24 della Costituzione debba estendersi alla conoscibilità del momento iniziale di decorrenza del termine stesso, al fine di assicurarne all´interessato l´utilizzazione nella sua interezza (cfr. Corte Cost. n. 14 del 1977)
Cass. Civ., Sez. III, 8/1/2010, n. 77

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, il locatore che agisce per far valere la facoltà di diniego di rinnovo del contratto di cui all´art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 ha l´onere di provare la serietà della dedotta intenzione di disporre dell´immobile per uno degli usi previsti dalla norma citata e, pertanto, deve provare la realizzabilità tecnica e giuridica di tale intento senza, tuttavia, doverne dimostrare anche la concreta ed effettiva realizzazione.
Cass. Civ., Sez. III, 19/1/2010, n. 684

In tema di locazione, il giudice, ove accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta rinnovazione del contratto, l´effettiva data di scadenza dello stesso sia posteriore a quella indicata nell´atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto, può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza, per questo, incorrere nel vizio di extra o ultra petizione.
Cass. Civ., Sez. III, 21/1/2010, n. 977

In tema di locazione, l´art. 1585, secondo comma, cod. civ. esclude che il locatore sia tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi, facendo salva la facoltà del conduttore di agire contro i terzi in nome proprio, senza impedire, tuttavia, al proprietario locatore di agire in proprio per ottenere il risarcimento dei danni eventualmente subiti; ne discende che, qualora a carico dell´appartamento locato si verifichi un´infiltrazione d´acqua da un appartamento sovrastante, il locatore gode di un´autonoma legittimazione per proporre l´azione di responsabilità nei confronti dell´autore del danno.
Cass. Civ., Sez. III, 27/1/2010, n. 1693

MARZO

La novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula il mutamento dell´oggetto o del titolo della prestazione, ai sensi dell´art. 1230 cod. civ., mentre non è ricollegabile alle mere modificazioni accessorie di cui all´art. 1231 cod. civ., e deve essere connotata non solo dall´"aliquid novi", ma anche dall"animus novandi" (inteso come manifestazione inequivoca dell´intento novativo) e dalla "causa novandi" (intesa come interesse comune delle parti all´effetto novativo); l´accertamento che su tali tre elementi (volontà, causa ed oggetto del negozio) compia il giudice di merito è incensurabile in cassazione, se adeguatamente motivato. (Nella specie, la C.S. ha confermato la sentenza impugnata, la quale aveva ritenuto che la sola variazione di misura del canone e la modificazione del termine di scadenza non fossero di per sé indice della novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione o di modalità non rilevanti ai fini della configurabilità della stessa).
Cass. Civ., Sez. III, 9/3/2010, n. 5665

Nell´ipotesi di unico proprietario e locatore delle singole unità immobiliari che compongono l´edificio, la data di decorrenza della prescrizione biennale del diritto al rimborso degli oneri accessori, posti (per legge o per contratto) a carico dei conduttori, deve essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell´ambito del rapporto di locazione.
Cass. Civ., Sez. III, 9/3/2010, n. 5666

In tema di locazioni abitative, la norma dell´art. 80 della legge 27 luglio 1978 n. 392 - che, nel caso di unilaterale mutamento d´uso dell´immobile locato da parte del conduttore, prevede l´applicabilità del regime giuridico corrispondente all´uso effettivo - essendo diretta ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, va riferita a tutti i casi in cui la variazione comporti l´applicazione di una diversa disciplina e, quindi, anche nel caso di mutamento dall´uno all´altro sottotipo di locazione abitativa di cui all´art. 26, lett. a), della citata legge n. 392 e finanche in quello in cui il mutamento di destinazione produca effetti più sfavorevoli per il conduttore, restando estranei alla norma in questione solo quei cambiamenti d´uso dai quali non derivi innovazione nella disciplina giuridica del rapporto ed in relazione ai quali è configurabile solo un inadempimento contrattuale legittimante il ricorso alla ordinaria azione di risoluzione prevista dall´art. 1453 cod. civ. (Nella specie, la S.C. ha cassato, con rinvio, la sentenza di merito che, in fattispecie relativa a contratto di locazione stipulato per esigenze transitorie generiche, con destinazione d´uso effettiva dell´immobile locato da parte del conduttore per esigenze transitorie determinate da motivi di lavoro, aveva dichiarato risolto il contratto di locazione, senza considerare adeguatamente la possibilità di applicare una diversa disciplina giuridica della locazione).
Cass. Civ., Sez. III, 10/3/2010, n. 5767

In tema di locazioni abitative, il principio della corrispondenza tra effettiva destinazione dell´immobile e regime giuridico applicabile al rapporto locatizio (desumibile dall´art. 80 della legge 27 luglio 1978, n. 392) non può trovare applicazione in contrasto con la volontà negoziale del locatore relativa alla determinazione del tipo di locazione. Ne consegue che, ove il contratto venga concluso per esigenze abitative non stabili né primarie, ma genericamente transitorie, ed il conduttore muti l´effettiva destinazione d´uso dell´immobile locato nella stabile occupazione per motivi di lavoro, di cui all´ultima parte dell´art. 26, lett. a), della anzidetta legge n. 392, è necessario verificare, eventualmente anche su base indiziaria, se tale innovazione sia avvenuta, comunque, nella consapevole tolleranza della parte locatrice, la quale abbia omesso di opporvisi nei modi e nel termine previsti dallo stesso art. 80, quest´ultimo decorrente dalla effettiva conoscenza della variazione stessa.
Cass. Civ., Sez. III, 10/3/2010, n. 5767

La sentenza che pronuncia la risoluzione per inadempimento di un contratto ad esecuzione continuata o periodica, sebbene costitutiva, ha efficacia retroattiva ex art. 1458 cod. civ. solo dal momento dell´inadempimento (non estendendo i propri effetti alle prestazioni già eseguite): pertanto, nel rapporto tra domanda di risoluzione proposta dal locatore e domanda di riscatto proposta dal conduttore ai sensi dell´art. 39 della legge n. 392 del 1978, la prima è pregiudiziale alla seconda solo se il grave inadempimento dedotto in giudizio è anteriore all´esercizio del diritto di riscatto, poiché l´accoglimento di essa priverebbe il retraente della qualità soggettiva di conduttore, che lo legittima al riscatto.
Cass. Civ., Sez. III, 10/3/2010, n. 5771

In tema di accessione nel possesso, di cui all´art. 1146, secondo comma, cod. civ., affinché operi il trapasso del possesso dall´uno all´altro dei successivi possessori e il successore a titolo particolare possa unire al proprio il possesso del dante causa, è necessario che il trasferimento trovi la propria giustificazione in un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o altro diritto reale sul bene; ne consegue, stante la tipicità dei negozi traslativi reali, che l´oggetto del trasferimento non può essere costituito dal mero potere di fatto sulla cosa. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza impugnata la quale aveva ritenuto che gli acquirenti di un immobile oggetto di locazione non potessero invocare a proprio favore il compossesso del conduttore sul piazzale antistante).
Cass. Civ., Sez. III, 16/3/2010, n. 6353

APRILE

In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, l´art. 2, comma 6, della legge 9 dicembre 1998 n. 431 va interpretato nel senso che, tra i contratti stipulati prima della sua entrata in vigore, sono soggetti alla nuova disciplina, anche con riferimento alla doppia durata quadriennale, solo quelli che vedono realizzato il presupposto della rinnovazione nel vigore della nuova legge e, quindi, solo quelli per i quali il termine utile per la comunicazione della disdetta da parte del locatore è venuto a scadenza in epoca successiva al 30 dicembre 1998 e tale disdetta non è stata data, sicché la rinnovazione si é verificata nella vigenza della nuova legge.
Cass. Civ., Sez. III, 1/4/2010, n. 7985

Il proprietario di un immobile concesso in locazione non può essere chiamato a rispondere, ex art. 2051 cod. civ., dei danni a terzi causati da macchinari utilizzati dal conduttore, quando non abbia avuto alcuna possibilità concreta di controllo sull´uso di essi, non potendo detta responsabilità sorgere per il solo fatto che il proprietario medesimo ometta di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi del caso al fine di impedire il verificarsi di danni a terzi, giacché essi costituirebbero atti inidonei ad incidere sul funzionamento della cosa dannosa. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata la quale aveva affermato la responsabilità del proprietario di un immobile adibito a ristorante, gestito dal conduttore dell´immobile stesso, per i danni causati all´appartamento sottostante, di proprietà di un terzo, dalle infiltrazioni d´acqua provocate dall´impianto di condensa dei frigoriferi e dall´idrante per la pulizia dei pavimenti in uso al gestore del ristorante medesimo).
Cass. Civ., Sez. III, 1/4/2010, n. 8006

In caso di donazione della nuda proprietà di un immobile con riserva di usufrutto, attesa la natura di diritto reale di quest´ultimo, il nudo proprietario non è tenuto al pagamento di alcuna indennità in favore dell´usufruttuario, salva la sussistenza di titoli diversi o ulteriori, quali la locazione o il possesso di mala fede.
Cass. Civ., Sez. II, 13/4/2010, n. 8765

In materia di locazione, l´obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali - tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell´eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante - sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell´immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell´immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l´attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione. Tuttavia, ove avvenga lo svincolo, volontario o coattivo, dei beni oggetto di deposito, in via di principio non può riconoscersi a siffatta evenienza, proprio in ragione della anzidetta funzione tipica dell´istituto, un effetto diverso ed ulteriore rispetto a quello della perdita della garanzia liquida dal deposito stesso rappresentata, non potendosi, quindi, inferire, sempre e comunque, dalla sua dismissione l´insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha escluso che la dichiarazione d´improcedibilità dell´opposizione proposta avverso il decreto ingiuntivo con cui era stata disposta la restituzione della cauzione al conduttore comportasse la formazione di un giudicato in ordine all´esclusione del diritto del locatore al pagamento dei canoni e degli oneri condominiali rimasti insoluti ed al risarcimento dei danni).
Cass. Civ., Sez. III, 21/4/2010, n. 9442

Nelle controversie in materia di locazione, alle quali è applicabile, ai sensi dell´art. 447-bis cod. proc. civ., il rito del lavoro, la proposizione dell´appello si perfeziona con il deposito dell´atto in cancelleria nel termine di trenta giorni dalla notificazione della sentenza ovvero, in caso di mancata notifica, nel termine lungo di cui all´art. 327 cod. proc. civ., e ciò anche se l´appello sia proposto erroneamente con la forma della citazione, assumendo rilievo in tal caso solo la data di deposito della medesima.
Cass. Civ., Sez. III, 22/4/2010, n. 9530

L´ultimo comma dell´art. 45 della legge 27 luglio 1978, n. 392, nel disporre che, ove penda giudizio sulla determinazione dell´"equo canone", il conduttore "è obbligato a corrispondere, salvo conguaglio, l´importo non contestato", attribuisce al conduttore medesimo espressamente la facoltà di limitare il versamento del corrispettivo, per tutta la durata del giudizio stesso, alla misura che reputa dovuta, anche se - al fine di evitare la sanzione risolutoria per inadempienza da morosità - quella misura deve essere ragionevole, non temeraria e, comunque, congrua, atteso che l´autoriduzione del canone di locazione costituisce una forma di autotutela riconosciuta al conduttore nell´ambito del giudizio di determinazione dell´equo canone, concretando, al di fuori di questo ambito, inadempimento che, in relazione alla sua qualificazione in termini d´importanza, è idoneo a produrre effetti risolutori.
Cass. Civ., Sez. III, 22/4/2010, n. 9548

Il mutamento del rito da ordinario a speciale non determina - neppure a seguito di fissazione del termine perentorio di cui all´art. 426 cod. proc. civ. per l´integrazione degli atti introduttivi - la rimessione in termini rispetto alle preclusioni già maturate alla stregua della normativa del rito ordinario, dovendosi correlare tale integrazione alle decadenze di cui agli artt. 414 e 416 cod. proc. civ. e non valendo la stessa a ricondurre il processo ad una fase anteriore a quella già svoltasi. (Principio affermato dalla S.C. in relazione ad una causa in materia di locazione in cui, dopo la trasformazione del rito ex art. 426 cod. proc. civ., erano stati nuovamente prodotti documenti già prodotti tardivamente nell´anteriore corso della causa secondo il rito ordinario).
Cass. Civ., Sez. III, 22/4/2010, n. 9550

In tema di disciplina dei vizi della cosa locata prevista dall´art. 1578 cod. civ., mentre ai fini dell´esercizio delle azioni di risoluzione o riduzione del corrispettivo di cui al primo comma della suddetta norma il locatore è esonerato da responsabilità nella eventualità in cui provi che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore al momento della consegna del bene locato, nell´ipotesi contemplata dal secondo comma, con riferimento all´eventualità in cui il conduttore abbia esercitato l´azione di risarcimento danni, il locatore è esente da responsabilità esclusivamente nel caso in cui egli offra la prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi.
Cass. Civ., Sez. III, 26/4/2010, n. 9910

In tema di interpretazione del contratto, ai fini, in particolare, della interpretazione, sotto il profilo letterale, di un contratto di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la pattuizione della destinazione ad uso ufficio di un immobile da parte di un soggetto implica - secondo il senso comune - necessariamente che tale bene deve essere adibito ad un´attività che sia espressione dell´operare professionale (in senso lato) del soggetto e che può comportare o non contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. (Nella specie, la S.C ha ritenuto erronea l´interpretazione del contratto operata dalla corte di merito che, nell´applicare il criterio di esegesi letterale, aveva reputato che la pattuizione della destinazione dell´immobile ad uso ufficio significasse destinazione ad una "attività volta a finalità organizzative/contabili").
Cass. Civ., Sez. III, 30/4/2010, n. 10615

MAGGIO

Ai fini della rinnovazione tacita del contratto di locazione occorre che dall´univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo. Ne consegue che detta rinnovazione non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza del conduttore nell´immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o, ancora, dall´accettazione dei canoni da parte del locatore.
Cass. Civ., Sez. III, 6/5/2010, n. 10963

Il termine semestrale di decadenza previsto dall´art. 79, secondo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 per l´esercizio dell´azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti di legge, mentre consente a detto conduttore il recupero di tutto quanto indebitamente corrisposto fino al momento del rilascio dell´immobile locato con inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione, non implica nel contempo che l´istituto della decadenza possa operare solo dopo l´avvenuta maturazione della prescrizione, attesa la sua autonomia rispetto a quest´ultima.
Cass. Civ., Sez. III, 6/5/2010, n. 10964

L´obbligo del conduttore di osservare nell´uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell´art. 1587 n. 1 cod. civ., con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura, è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall´altro obbligo, sancito dall´art. 1590 cod. civ., di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata, sicché il locatore ha diritto di esigere in ogni tempo l´osservanza dell´obbligazione di cui al citato art. 1587 n. 1 e di agire nei confronti del conduttore inadempiente.
Cass. Civ., Sez. III, 11/5/2010, n. 11345

Gli eredi del conduttore, i quali, dopo la sua morte, continuino ad occupare, senza titolo, l´immobile locato al loro dante causa, nonostante l´intervenuta convalida della licenza per finita locazione a quest´ultimo intimata, sono tenuti al pagamento, dal momento di detto decesso, dell´indennità di occupazione ai sensi dell´art. 1591 cod. civ., e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell´obbligo di restituzione della cosa locata anche quando è consentita dalla legge di sospensione degli sfratti, e la liquidazione del relativo danno, da riconoscersi fino all´effettivo rilascio dell´immobile, deve essere effettuata in base all´art. 1-bis del d.l. 31 dicembre 1988, n. 551 (convertito, con modificazioni, nella legge 21 febbraio 1989, n. 61), senza che possa avere alcuna rilevanza al riguardo la diversa misura inferiore stabilita nel contratto (ormai conclusosi) a titolo di indennità di mora per il ritardo nel pagamento del canone.
Cass. Civ., Sez. III, 11/5/2010, n. 11373


L´art. 3 della legge 7 ottobre 1969, n. 742, stabilendo che la sospensione dei termini processuali dal 1° agosto al 15 settembre non si applica, tra le altre, alle controversie previste dall´art. 429 cod. proc. civ. (sostituito dall´art. 409 per effetto dell´art. 1 della legge 11 agosto 1973, n. 533), si riferisce alle controversie individuali di lavoro e non, invece, a tutte le controversie che sono regolate con il rito del lavoro, richiamandosi tale norma alla natura della causa e non al rito da cui essa è disciplinata. Ne deriva che le controversie che riguardano l´azione proposta dal conduttore a norma dell´art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392 per ripetere, fino a sei mesi dopo la riconsegna dell´immobile locato, le somme corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla suddetta legge, non rivestendo carattere di urgenza e non potendosi includere neppure per analogia nell´elencazione tassativa dell´art. 92 dell´ordinamento giudiziario, non si sottraggono alla regola generale della sospensione dei termini processuali durante il periodo feriale.
Cass. Civ., Sez. III, 13/5/2010, n. 11607

In tema di locazioni, l´onere di provare l´accordo simulatorio intervenuto tra le parti circa l´effettiva destinazione dell´immobile locato grava sul conduttore, il quale, peraltro, ha la facoltà di ricorrere anche alla prova per testimoni (e, quindi, anche a quella per presunzioni) atteso che detta prova tende a far valere l´illiceità delle dissimulate clausole "contra legem" (ex art. 79, comma primo, legge n. 392 del 1978 e art. 1417 cod. civ.), salvi gli ampi poteri istruttori esercitabili d´ufficio dal giudice a norma del terzo comma dell´art. 447-bis cod. proc. civ.
Cass. Civ., Sez. III, 13/5/2010, n. 11611

La sanzione di nullità prevista dall´art. 79 della legge n. 392 del 1978 per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione, o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto o altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull´equo canone, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa, pertanto, agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che già si trovi nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso l´applicabilità dell´art. 79 citato attribuendo natura di accordo transattivo ad una scrittura privata, intercorsa tra locatore e conduttore, con la quale veniva sospesa l´efficacia del rapporto di locazione in attesa del certificato di agibilità dell´immobile adibito ad uso commerciale per la vendita al dettaglio, con correlati esborsi a carico dello stesso locatore per sostenere gli oneri gravanti sul conduttore nelle more di detta sospensione).
Cass. Civ., Sez. III, 17/5/2010, n. 11947

In tema di rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo, la possibilità di ottenere dal giudice la fissazione di una nuova data dell´esecuzione, riconosciuta al conduttore dall´art. 6, comma 4, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si riferisce ai soli provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione emessi entro il termine di centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della detta legge, e cioè entro il 27 giugno 1999.
Cass. Civ., Sez. III, 17/5/2010, n. 11961

In tema di vizi della cosa locata, il locatore é tenuto, ai sensi dell´art. 1575 cod. civ., a consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e, quindi, dovendo adempiere con diligenza la relativa prestazione, il medesimo deve eseguire, prima della consegna, i necessari accertamenti, la cui omissione é ragione di colpa. Qualora il conduttore abbia esercitato l´azione di risarcimento per i danni derivati dai vizi della cosa locata, il locatore è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa.
Cass. Civ., Sez. III, 17/5/2010, n. 11969

La totale distruzione dell´immobile locato a seguito di incendio comporta, secondo i principi generali, l´estinzione della locazione, per la permanente impossibilità per il conduttore di godere del bene, con la conseguente cessazione della sua obbligazione per il corrispettivo, con riferimento al periodo successivo alla perdita dell´immobile, sino alla scadenza del rapporto, quale originariamente stabilita; ove, peraltro, il conduttore non superi la presunzione di colpa sancita a suo carico dall´art. 1588 cod. civ. e la risoluzione del contratto derivi, quindi, da fatto al medesimo addebitabile a titolo di inadempimento, al locatore spetta il risarcimento del danno, che deve in tal caso comprendere anche i canoni dovuti in base al contratto e fino allo spirare convenzionale dello stesso, a titolo di mancato guadagno in conseguenza di un evento risolutivo della locazione dal locatore non voluto né altrimenti determinato.
Cass. Civ., Sez. III, 17/5/2010, n. 11972

L´art. 1588 cod. civ., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell´incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. Ne discende che, a tal fine, non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l´identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore.
Cass. Civ., Sez. III, 17/5/2010, n. 11972

Si ha domanda nuova quando gli elementi dedotti nel corso del giudizio comportino il mutamento dei fatti costitutivi del diritto azionato e, quindi, della "causa petendi", modificando, attraverso l´introduzione di una pretesa diversa, per la sua intrinseca essenza, da quella fatta valere con l´atto introduttivo, l´oggetto sostanziale dell´azione e i termini della controversia. Ne consegue che, proposta domanda di convalida della licenza per finita locazione, non costituisce domanda nuova quella avente ad oggetto la risoluzione del rapporto di locazione per intervenuta sua scadenza, formulata all´esito della conversione del rito da sommario in ordinario, ai sensi dell´art. 667 cod. proc. civ., trattandosi in tal caso di mera specificazione dell´originaria richiesta.
Cass. Civ., Sez. III, 17/5/2010, n. 11960

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, il meccanismo sanzionatorio predisposto dall´art. 3 della legge n. 431 del 1998 con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza è da considerarsi tale, sia per la sua automaticità sia per la sua gravità (avuto riguardo alle conseguenze pregiudizievoli che subisce il locatore in caso di inadempimento, come previste dal comma terzo dello stesso art. 3 della citata legge), da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge (come contemplate nel primo comma del medesimo articolo 3) meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l´intenzione dedotta irrealizzabile. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, la quale aveva affermato che la serietà dell´intenzione del locatore, giustificante il diniego di rinnovazione, può ritenersi presunta per il solo fatto che sia manifestata, applicando tale principio in un caso in cui era stato dedotto il motivo di cui alla lett. a) dell´art. 3 della legge n. 431 del 1998, a sostegno del quale erano stati comunque offerti elementi tali da suffragare l´intenzione manifestata dal locatore relativa all´adibizione dell´immobile locato ad abitazione del figlio in vista della sua prossima contrazione del matrimonio con una giovane di cui erano state fornite anche le generalità).
Cass. Civ., Sez. III, 18/5/2010, n. 12127

Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d´uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d´uso convenuta sia stato definitivamente negato, al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto.
Cass. Civ., Sez. III, 25/5/2010, n. 12708

L´obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l´immobile in buono stato locativo, di cui all´art. 1576 cod. civ., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell´ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 cod. civ. per i vizi della cosa locata.
Cass. Civ., Sez. III, 25/5/2010, n. 12712

Avverso un provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione o per morosità è inammissibile il ricorso per cassazione ai sensi dell´art. 111 Cost., sia nell´ipotesi in cui si sia in presenza di una vera e propria ordinanza, dal momento che avverso la stessa è proponibile soltanto l´opposizione tardiva di cui all´art. 668 cod. proc. civ., sia qualora detto provvedimento sia stato emesso in carenza dei presupposti di legge, perché, in tal caso, l´impugnazione deve essere proposta con l´appello, assumendo l´ordinanza natura decisoria e contenuto sostanziale di sentenza.
Cass. Civ., Sez. III, 27/5/2010, n. 12979

Nel procedimento di convalida di licenza per finita locazione o di sfratto, la sospensione dei termini durante il periodo feriale resta esclusa, in forza della deroga contenuta nell´art. 3 della legge 7 ottobre 1969, n. 742, in relazione all´art. 92 del r.d. 30 gennaio 1941, n.12, solo per la fase sommaria di esso, la quale si conclude, nel caso d´opposizione dell´intimato, con la pronuncia o il diniego dell´ordinanza di rilascio e che presenta per sua natura carattere d´urgenza, mentre trova applicazione, ai sensi del principio generale stabilito dall´art. 1 della legge 7 ottobre 1969, n. 742, per la successiva fase a rito ordinario, salvo che l´urgenza sia dichiarata con apposito provvedimento.
Cass. Civ., Sez. III, 27/5/2010, n. 12979

In materia di locazioni ad uso abitativo, il locatore che abbia pattuito con il conduttore un aumento del canone, alle condizioni e secondo le modalità di cui alla normativa sui c.d. patti in deroga dell´equo canone, prevista dal d.l. 11 luglio 1992, n. 333, convertito in legge dall´art. 11 della legge 8 agosto 1992, n. 359, è tenuto a rispettare la nuova regolamentazione per l´intera durata del contratto, stabilita dalla suddetta legge; pertanto, nel caso in cui il locatore medesimo o un suo avente causa, ancorchè per errore od ignoranza di una o di entrambe le parti, stipuli con il conduttore altro contratto a canone maggiorato prima della scadenza della durata minima prevista dalla legge, il successivo contratto è nullo per violazione delle norme imperative circa il limite in cui è ammessa la deroga all´equo canone.
Cass. Civ., Sez. III, 27/5/2010, n. 12984

Il conduttore che deduca la simulazione relativa del contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo transitorio, stipulato nella vigenza della legge n. 392 del 1978, al fine di ottenere l´accertamento della destinazione abitativa ordinaria e della conseguente nullità, ai sensi dell´art. 79 della legge n. 392 cit., delle clausole relative al canone e alla durata, ha l´onere di dimostrare che il locatore fosse a conoscenza della effettiva destinazione dell´immobile locato: tale prova può essere fornita anche per testi o per mezzo di presunzioni ai sensi dell´art. 1411 cod. civ., trattandosi di fornire la prova dell´illiceità dell´accordo simulatorio.
Cass. Civ., Sez. III, 27/5/2010, n. 12988

Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, e quindi anche il comodatario, il quale ne ha la detenzione qualificata, può, salvo che non vi ostino specifiche previsioni pattizie, concedere il bene in locazione o costituirvi altro rapporto obbligatorio, ed è, in conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione allorchè il rapporto giunga a compimento.
Cass. Civ., Sez. III, 31/5/2010, n. 13204

In tema di contratti, il principio della buona fede oggettiva, cioè della reciproca lealtà di condotta, deve presiedere all´esecuzione del contratto, così come alla sua formazione ed alla sua interpretazione e, in definitiva, accompagnarlo in ogni sua fase; pertanto, l´apprezzamento della slealtà del comportamento della parte che invochi la risoluzione del contratto per inadempimento si ripercuote sulla valutazione della gravità dell´inadempimento stesso, nel caso in cui tale soggetto abusi del suo diritto potendo comunque realizzare il suo interesse senza ricorrere al mezzo estremo dell´ablazione del vincolo. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, che aveva dichiarato risolto per morosità un contratto di locazione, senza tener conto che il locatore avrebbe potuto compensare il suo credito con il maggior debito esistente nei confronti del conduttore).
Cass. Civ., Sez. III, 31/5/2010, n. 13208

Qualora, in violazione dell´art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna l´immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l´obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l´esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest´ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.
Cass. Civ., Sez. III, 31/5/2010, n. 13222

GIUGNO

In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita (come la donazione) dell´immobile locato determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 cod. civ., la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente (o del donatario), che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore.
Cass. Civ., Sez. III, 9/6/2010, n. 13833

In tema di locazione, non può ravvisarsi la responsabilità del locatore, in relazione agli obblighi sullo stesso incombenti ai sensi dell´art. 1576 cod. civ. ed avuto riguardo al successivo art. 1578, qualora il conduttore invochi la risoluzione del contratto per inidoneità dei locali alla destinazione di uffici aperti al pubblico in ordine all´osservanza di particolari regole tecniche previste da una normativa speciale senza che sia stata prevista in contratto alcuna clausola diretta appositamente a rendere operante tra le parti la suddetta normativa (nella specie riconducibile al d.m. lavori pubblici 9 gennaio 1996, in G.U. 5 febbraio 1996) o, comunque, riguardante la sussistenza di determinate caratteristiche tecniche dei locali in relazione all´attività da svolgere al loro interno. Infatti, in tal caso, è onere della parte conduttrice, consapevole del tipo di attività da esercitare nei locali e quindi del relativi sovraccarichi, accertarsi preventivamente che quell´attività (nella specie, agenzia di assicurazioni) sia compatibile con le strutture dell´edificio ovvero pretendere in contratto specifiche garanzie in proposito dal locatore. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva rigettato l´azione di risoluzione proposta dalla conduttrice per il sopravvenuto crollo del pavimento dei locali concessi in locazione durante un intervento di ristrutturazione, senza che in contratto fosse stata specificamente approvata una clausola nei termini innanzi specificati).
Cass. Civ., Sez. III, 9/6/2010, n. 13841

In tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 cod. civ., occorre la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all´evento lesivo, rapporto che postula l´effettivo potere sulla stessa, e cioè la sua disponibilità giuridica e materiale, con il conseguente potere di intervento su di essa. Pertanto, il proprietario dell´immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, é responsabile in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 cod. civ., dei danni arrecati a terzi da tali strutture e impianti; grava, invece, sul solo conduttore la responsabilità, ai sensi dell´art. 2051 cod. civ., per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri.
Cass. Civ., Sez. II, 9/6/2010, n. 13881

La locazione stipulata per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro é soggetta alle disposizioni della legge 27 luglio 1978, n. 392 ("ratione temporis" applicabile), fatta esclusione per la durata legale, nel caso in cui, ferma restando la transitorietà delle esigenze abitative, concorrano il requisito della stabile abitazione dell´immobile da parte del conduttore ed il requisito del motivo di studio o di lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione.
Cass. Civ., Sez. III, 28/6/2010, n. 15384

LUGLIO

In tema di locazione di immobili urbani, di cui alla disciplina dettata dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, e avuto riguardo alle norme che attribuiscono rilevanza alle risultanze catastali, ai fini della determinazione del canone, è facoltà delle parti contestare la corrispondenza dei dati catastali alla effettiva situazione di fatto dell´immobile, sia per modificazioni sopravvenute non ancora registrate in catasto, sia per violazione di legge o errori di apprezzamento commessi nel corso del procedimento di classificazione, con la conseguenza che il giudice, il quale accerti incidentalmente l´illegittimità dell´atto amministrativo di classamento, è tenuto a disapplicarlo.
Cass. Civ., Sez. III, 22/7/2010, n. 17214

SETTEMBRE

In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell´art. 2697 cod. civ., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell´aver indirizzato la richiesta prevista dall´art. 9 della legge n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l´esistenza, l´ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.
Cass. Civ., Sez. III, 28/9/2010, n. 20348

Al fine di verificare la tempestività dell´appello di una sentenza decisa dal giudice di primo grado secondo il rito del lavoro, deve aversi riguardo al deposito del ricorso in cancelleria, a nulla rilevando il momento della successiva riassunzione del giudizio disposta dalla sezione lavoro della corte di appello per il passaggio della causa ad altra sezione civile del medesimo ufficio giudiziario, essendosi ormai determinato l´effetto conservativo, sostanziale e processuale, dell´impugnazione originariamente proposta. (Principio affermato dalla S.C. in relazione ad una causa in materia di locazione).
Cass. Civ., Sez. III, 28/9/2010, n. 20344

La locazione stipulata dal custode giudiziario, a tal fine autorizzato dal giudice, di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata, è contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, non potendo essere opposta a colui che abbia acquistato il bene a seguito di vendita forzata.
Cass. Civ., Sez. III, 28/9/2010, n. 20341

OTTOBRE

Nelle cause di locazione - alle quali si applica il rito del lavoro, le nullità degli atti processuali devono essere rilevate dalla parte che ne ha interesse nella prima istanza o difesa successiva all´atto o alla notizia di esso. Ne consegue che è inammissibile il motivo di ricorso relativo alla nullità della sentenza di secondo grado che aveva accolto l´impugnazione incidentale, contenuta in memoria teletrasmessa ai sensi della legge n. 183 del 1993, nonostante il difetto di autenticazione della procura alle liti, atteso che il vizio denunciato in sede di legittimità non era stato tempestivamente rilevato in appello, nella prima udienza utile del giudizio di secondo grado, ovvero dopo aver ricevuto la notificazione dell´atto di appello incidentale.
Cass. Civ., Sez. III, 7/10/2010, n. 20805

NOVEMBRE

L´attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno. In difetto della prestazione di detti servizi, pertanto, quella cessione non può essere ricondotta nell´ambito dell´attività di affittacamere, né quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo. (Fattispecie in tema di applicazione di sanzione amministrativa conseguente alla violazione degli artt. 16 e 17, comma 1, lettera m), della legge della Regione Marche 22 ottobre 1994, n. 42).
Cass. Civ., Sez. II, 8/11/2010, n. 22665

DICEMBRE

In tema di locazione di immobile adibito ad uso abitativo, nel vigore della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in capo al conduttore sussiste il diritto di prelazione (e, quindi, di riscatto), nei confronti del terzo acquirente, solo nel caso in cui il locatore abbia intimato disdetta per la prima scadenza, manifestando, in tale atto, a giustificazione della propria opposizione alla rinnovazione del contratto, l´intenzione di vendere a terzi l´unità immobiliare. Ne consegue che, in caso di disdetta immotivata per la detta scadenza, il conduttore ha unicamente il diritto alla rinnovazione del contratto.(Principio di diritto enunciato nell´interesse della legge, ai sensi dell´art. 363, terzo comma, cod. proc. civ.).
Cass. Civ., Sez. III, 16/12/2010, n. 25450


La selezione delle massime, i cui testi sono stati reperiti negli Archivi del Centro elaborazione dati della Corte di Cassazione, è stata effettuata dall´Ufficio studi della CONFEDILIZIA