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CASSAZIONE CIVILE 2009: LOCAZIONE AD USO ABITATIVO.


GENNAIO

Con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, deve essere negata la legittimazione (attiva) del comproprietario del bene locato "pro parte dimidia", ove risulti l´espressa volontà contraria degli altri comproprietari (e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell´art. 1105 cod. civ.), considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzione che il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell´ordinaria amministrazione della cosa comune.

Cass. Civ., Sez. III, 13/1/2009, n. 480

La differenza tra la disciplina ordinaria della convalida della licenza per finita locazione (art. 657 e ss. cod. proc. civ.) e quella speciale (art. 30 della legge n. 392 del 1978) della convalida della licenza data in base a disdetta motivata nei casi previsti dagli artt. 29 della citata legge n. 392 del 1978 e 3 della legge n. 431 del 1998, non risiede tanto nella diversa forma dell´atto introduttivo del rispettivo procedimento, ma, piuttosto, nella diversa rilevanza della mancata comparizione del convenuto, che soltanto nella disciplina ordinaria consente la convalida della licenza (art. 663 cod. proc. civ.), mentre in quella speciale ha lo stesso valore della comparizione seguita da contestazione, aprendo quindi all´esame del merito della domanda, previo mutamento del rito.

Cass. Civ., Sez. III, 16/1/2009,  n. 986

 

Nel caso in cui il conduttore abbia originariamente chiesto, ai sensi dell´art. 31 della legge n. 392 del 1978, il ripristino del contratto di locazione e successivamente proposto, nell´ambito dello stesso giudizio, domanda di risarcimento dei danni, pure prevista dalla norma citata, tale richiesta è ammissibile, costituendo la stessa una semplice "emendatio libelli". Ed invero, secondo i principi generali di cui all´art. 2058 cod. civ., il risarcimento del danno per equivalente si atteggia come la forma, per così dire, tipica di ristoro del pregiudizio subito dal creditore per effetto dell´inadempimento dell´obbligazione da parte del debitore, mentre il risarcimento in forma specifica, essendo diretto al conseguimento dell´"eadem res" dovuta, tende a realizzare una forma più ampia e, di regola, più onerosa per il debitore, di ristoro del pregiudizio dallo stesso arrecato.

Cass. Civ., Sez. III, 23/1/2009,  n. 1700

 

Nelle cause locatizie, alle quali si applica il rito del lavoro ai sensi dell´art. 447 bis cod. proc. civ., dopo la sentenza di primo grado le parti cui non sia stata ancora notificata un´altra impugnazione possono proporre appello rispettando le forme e i termini previsti per l´impugnazione principale.

Cass. Civ., Sez. III, 27/1/2009, n. 1950

 

 

Il diritto di ripetere dal locatore le somme corrisposte in più di quanto legalmente dovuto a titolo di equo canone spetta esclusivamente all´originario conduttore in mora nella restituzione dell´immobile, ovvero a chi, sempre in mora in ordine a tale restituzione, sia comunque subentrato al primo quando il rapporto di locazione era in corso "de iure", ma non a chi vanti soltanto un´occupazione di mero fatto che sia susseguita ad altra occupazione "sine titulo", senza che sia stata legittimata da un precedente periodo di occupazione titolata dell´immobile. (In applicazione del riportato principio, la S.C. ha rigettato il ricorso escludendo che la parte ricorrente fosse subentrata nel contratto di locazione - ai sensi dell´art. 6 della legge n. 392 del 1978 - quale coniuge assegnatario della casa familiare non titolare del rapporto locativo, in quanto il provvedimento di omologazione della separazione personale era successivo alla cessazione "de iure" del medesimo contratto di locazione e, pertanto, in tal caso, al coniuge non assegnatario faceva capo solo una situazione di occupazione "de facto" dell´immobile già condotto in locazione).

Cass. Civ., Sez. III, 27/1/2009, n. 1952

 

 

Le obbligazioni del locatore previste dagli artt. 1575 e 1576 cod. civ. non comprendono l´esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell´autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all´uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l´esecuzione di tali opere, salva l´applicazione della normativa in tema di miglioramenti.

Cass. Civ., Sez. III, 30/1/2009, n. 2458

 

Nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell´art. 1592 cod. civ., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell´entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell´indennizzo.

Cass. Civ., Sez. III, 30/1/2009, n. 2494

FEBBRAIO

 

Qualora un contratto di fideiussione venga stipulato a garanzia del pagamento dei canoni di un contratto di locazione, ove si determini una morosità del conduttore tale da giustificare la domanda di risoluzione da parte del locatore, questi è tenuto a riferire al fideiussore della morosità, onde farsi autorizzare ad attendere il pagamento, in tal modo facendo credito al conduttore con la garanzia del fideiussore; se ciò non avviene, è applicabile la previsione dell´art. 1956 cod. civ., secondo cui in tale ipotesi il fideiussore è liberato dalla propria obbligazione. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, nonostante il fideiussore avesse chiesto di vedere riconosciuta la propria liberazione ai sensi degli artt. 1956 e 1957 cod. civ., aveva omesso di pronunciarsi sul punto, ritenendo il permanere dell´obbligazione di garanzia).

Cass. Civ., Sez. III, 13/2/2009, n. 3525

 

La facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo da parte di una società commerciale a scopo di lucro non rientra tra le previsioni di cui all´art. 3 della legge n. 431 del 1998, riferendosi la lett. a) del primo comma della norma indicata al locatore quale persona fisica, e la successiva lett. b) al locatore persona giuridica che eserciti la sua attività per il soddisfacimento di finalità pubbliche e che intenda destinare l´immobile all´esercizio di attività dirette al perseguimento di tali finalità (alla condizione ulteriore che provveda all´offerta, in favore del conduttore, di altro immobile idoneo), così palesandosi la "ratio" protettiva della norma a vantaggio del conduttore, le cui esigenze abitative possono soccombere solo di fronte alla prevalente necessità del locatore persona fisica o, nell´ipotesi di locatore persona giuridica, solo per finalità di pubblico interesse.

Cass. Civ., Sez. III, 19/2/2009, n. 4050

 

Il conduttore rimasto nella detenzione dell´immobile dopo la cessazione del contratto (nella specie, accertata giudizialmente) è tenuto al pagamento, da tale momento, dell´indennità di occupazione ai sensi dell´art. 1591 cod. civ., e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell´obbligo di restituzione della cosa locata anche quando è consentita dalla legge di sospensione degli sfratti, e la liquidazione del relativo danno, da riconoscersi fino all´effettivo rilascio dell´immobile, deve essere effettuata in base all´art. 1 bis del d.l. n. 551 del 1988 (convertito, con modif., dalla legge n. 61 del 1989), senza che possa avere alcuna rilevanza al riguardo la diversa misura inferiore stabilita nel contratto (ormai conclusosi) a titolo di indennità di mora per il ritardo nel pagamento del canone.

Cass. Civ., Sez. III, 25/2/2009, n. 4484

 

La prova della sussistenza di un accordo simulatorio sull´apparente volontà espressa da entrambe le parti di concludere una locazione transitoria, in quanto volta a far valere l´illiceità delle simulate clausole "contra legem", dissimulanti la reale natura dell´esigenza abitativa (in relazione all´art. 79, comma primo, legge n. 392 del 1978, e all´art. 1417 cod. civ.), può essere fornita dal conduttore anche mediante presunzioni, che possono consistere in circostanze oggettive conosciute dal locatore al momento della stipula, se hanno i requisiti per indurre a ritenere che le espressioni letterali del contratto sulla dichiarata transitorietà - smentita dalla situazione di fatto - abbiano costituito il mezzo, vietato dal disposto del citato art. 79 della legge n. 392 del 1978, per eludere l´applicazione della (precedente) normativa sull´equo canone.

Cass. Civ., Sez. III, 25/2/2009, n. 4484

 

Il contratto di locazione per uso abitativo, stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell´uso da parte del conduttore, al fine di eludere la sanzione di nullità della clausole concernenti la durata e la misura del canone, in quanto contrarie al regime giuridico stabilito dalla legge (in relazione al previgente disposto dell´art. 79 della legge n. 392 del 1978), integra gli estremi di una simulazione relativa in frode alla legge, perché, sotto l´apparenza di una convenzione così strutturata, nasconde una locazione abitativa ordinaria, pattiziamente regolata in difformità dal (pregresso) regime inderogabile dell´equo canone, con la conseguenza che il conduttore che ne reclami in giudizio l´applicazione, stante l´illiceità del contratto per contrasto con norme imperative, può, ai sensi dell´art. 1417 cod. civ., dimostrare l´esistenza della simulazione anche avvalendosi della prova per testi e per presunzioni. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, con la quale era stata accertata la simulazione del contratto, sul presupposto della consapevole e condivisa destinazione dell´immobile locato alla soddisfazione di un´esigenza abitativa primaria del conduttore desumibile da una serie di indici inequivocabili, tra i quali la stabile assegnazione del conduttore allo svolgimento di attività lavorativa nella città ove era ubicato l´immobile e la consegna delle buste paga al proprietario, su sollecitazione del medesimo, senza che potesse avere alcuna incidenza determinante, ai fini di ricavarne il carattere della transitorietà, la circostanza che l´immobile era stato locato ammobiliato).

Cass. Civ., Sez. III, 25/2/2009, n. 4495

MARZO

 

La specifica e seria proposta di nuova locazione - che il giudice può valutare, in relazione al disposto dell´art. 1591 cod. civ., come prova idonea dell´effettiva lesione del patrimonio del locatore (a cui incombe il relativo onere) consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato per il tempo di ritardata restituzione dell´immobile - può identificarsi anche con quella proveniente dallo stesso conduttore.

Cass. Civ., Sez. III, 3/3/2009, n. 5051

 

In tema di locazione, l´ipotesi risarcitoria delineata dall´art. 3, comma 4, del d.l. 30 dicembre 1988, n. 551 (convertito nella legge 21 febbraio 1989, n. 61) configura una forma di responsabilità soggettiva per inadempimento che si inquadra nella generale disciplina degli artt. 1176 e 1218 cod. civ.; ne consegue che il locatore stesso resta esonerato da tale responsabilità quando la mancata destinazione dell´immobile ad uso abitativo proprio sia in concreto giustificata da esigenze, ragioni e situazioni meritevoli di tutela e non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso. L´accertamento circa la verificazione di tali circostanze e la loro riconducibilità o meno al comportamento doloso o colposo del locatore costituiscono giudizi di fatto che spettano al giudice di merito e che sono incensurabili in sede di legittimità se congruamente e logicamente motivati (come ritenuto nella specie con la sentenza impugnata, in cui l´occupazione dell´immobile da parte del locatore, con un breve ritardo rispetto al termine legale, era stata adeguatamente ravvisata come legittima, siccome imposta dalla necessità di entrare in una casa ristrutturata e resa più consona alle esigenze, anche soggettive ed estetiche, del medesimo locatore).

Cass. Civ., Sez. III, 10/3/2009, n. 5740

 

Con riferimento alla cessione del contratto di locazione, permane, sul piano processuale, per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o alla estinzione del rapporto locatizio, la legittimazione passiva dell´originario conduttore, qualora il cedente non sia stato liberato dal locatore ceduto.

Cass. Civ., Sez. III, 17/3/2009, n. 6427

 

L´art. 1575 cod. civ. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore, nemmeno nel caso in cui tale scopo sia espressamente indicato in contratto, a meno che quell´obbligo non venga concordato con patto espresso.

Cass. Civ., Sez. III, 26/3/2009, n. 7347

 

Nei procedimenti di locazione, che a norma dell´articolo 46 della legge 27 luglio 1978, n. 392 e poi dell´articolo 447-bis cod. proc. civ., debbono essere trattati con il rito del lavoro, poiché il giudice può in ogni udienza ritenere conclusa l´attività istruttoria e decidere la causa, la comunicazione dei provvedimenti di rinvio dell´udienza mediante bandi o avvisi non personalizzati ai singoli difensori - nella specie tramite affissione sulla porta della sala di udienza -, non può dirsi rispettosa dell´esigenza della presenza delle parti e della conoscenza tempestiva dei rinvii da parte delle stesse. La lesione del contraddittorio e delle possibilità di difesa in tal modo realizzate comporta la nullità della sentenza di primo grado, rilevabile dal giudice di appello con apposita pronuncia.

Cass. Civ., Sez. III, 26/3/2009, n. 7353

 

 APRILE

 

È legittimo il rifiuto del locatore, ai sensi degli artt. 1176 e 1218 cod. civ., di accettare la restituzione della cosa locata sino a quando il conduttore non l´abbia rimessa in pristino stato, rendendosi altrimenti inadempiente all´obbligazione di cui all´art. 1590, comma primo, cod. civ.

Cass. Civ., Sez. III, 2/4/2009, n. 7992

 

La disdetta di un contratto di locazione (nella specie, relativo ad immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione), è un atto recettizio, che produce i propri effetti (consistenti nell´impedire il rinnovo del contratto, e non già nello sciogliere il contratto in corso) solo dal momento in cui perviene al destinatario, salva una diversa pattuizione delle parti. È, pertanto, tardiva la disdetta spedita prima del termine contrattualmente previsto per l´esercizio della relativa facoltà, ma pervenuta al destinatario successivamente a tale data.

Cass. Civ., Sez. III, 2/4/2009, n. 8006

 

Sia la convalida di sfratto per morosità, sia il decreto ingiuntivo concesso per il pagamento di canoni locatizi insoluti, una volta divenuti inoppugnabili, acquistano l´efficacia del giudicato sull´esistenza del contratto di locazione, su quella del credito per il pagamento dei canoni e sull´inesistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi dell´uno o dell´altro che non siano stati dedotti nel corso del giudizio. I suddetti provvedimenti non possono, invece, fare stato sulla qualificazione del contratto, ed in particolare sulla sua assoggettabilità o meno alla disciplina di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392, che non abbia formato oggetto di accertamento, nemmeno sommario, da parte del giudice.

Cass. Civ., Sez. III, 2/4/2009, n. 8013

 

L´opposizione a decreto ingiuntivo concesso in materia di locazione e quindi soggetta al rito del lavoro deve essere proposta con ricorso e, ove proposta erroneamente con citazione, questa può produrre gli effetti del ricorso solo se sia depositata in cancelleria entro il termine di cui all´art. 641 cod. proc. civ., non essendo sufficiente che entro tale data sia stata comunque notificata alla controparte.

Cass. Civ., Sez. III, 2/4/2009, n. 8014

 

In tema di locazione, qualora il contratto preveda, a garanzia del pagamento dei canoni, la prestazione di una fideiussione da parte di un terzo, il recesso di quest´ultimo, intervenuto prima della scadenza del contratto, esclude l´operatività della garanzia per le obbligazioni maturate a seguito della prosecuzione della locazione per effetto dell´applicazione di una clausola pattizia di tacito rinnovo; sebbene, infatti, la fonte del rapporto contrattuale continui ad essere costituita dall´originario contratto di locazione, la recedibilità della fideiussione è conforme al principio generale dell´ordinamento che tende ad evitare la perpetuità dei vincoli obbligatori, nonché alla buona fede che, ai sensi dell´art. 1375 cod. civ., deve ispirare il comportamento delle parti nell´esecuzione del contratto. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, che aveva ritenuto inoperante il recesso dalla fideiussione, benché le parti avessero tenuto un comportamento contrario alla buona fede, in quanto, pur essendo edotte della volontà del fideiussore di recedere dal vincolo, avevano rinnovato il contratto di locazione, trasferendo sullo stesso la garanzia disdettata).

Cass. Civ., Sez. III, 3/4/2009, n. 8129

 

In tema di locazione di immobili urbani ad uso abitazione, nella vigenza degli artt. 43 e 44 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il conduttore che, ai sensi dell´art. 79 della citata legge, agisca nei confronti del locatore per ottenere la restituzione delle somme corrisposte in eccedenza rispetto all´equo canone, non è tenuto al previo esperimento del tentativo di conciliazione, ai sensi del suddetto art. 44, qualora sia già intervenuta, relativamente a quel contratto di locazione, sentenza definitiva di accertamento del canone equo dovuto e della misura dell´adeguamento periodico successivo, nonché di condanna del locatore alla restituzione dei maggiori canoni corrisposti nel periodo anteriore alla proposizione della domanda in ordine alla quale è stata pronunciata detta sentenza, ove non si invochi il sopravvenire di nuove circostanze di fatto che giustifichino una diversa determinazione del canone né il conduttore contesti, con riguardo al periodo successivo a quello per il quale è già intervenuta sentenza di restituzione, i criteri di aggiornamento del canone come operati dal locatore; in tal caso, infatti, non sussiste una controversia relativa alla determinazione, all´aggiornamento e all´adeguamento del canone, ma unicamente una controversia sul diritto del conduttore a ripetere quanto corrisposto in misura eccedente l´equo canone.

Cass. Civ., Sez. III, 3/4/2009, n. 8131

 

Il termine decadenziale di sei mesi, entro il quale il conduttore ha l´onere di domandare la restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone previsto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, decorre dalla materiale riconsegna dell´immobile oggetto del contratto - la quale coincide con la data in cui il bene viene posto nell´effettiva disponibilità del locatore - e non dalla cessazione del rapporto giuridico tra le parti. È, pertanto, irrilevante ai fini del decorso del suddetto termine la circostanza che, alla scadenza del contratto soggetto al regime vincolistico, le parti ne abbiano stipulato uno nuovo, sottratto a tale regime, quando non vi sia stata soluzione di continuità nel godimento dell´immobile da parte del conduttore.

Cass. Civ., Sez. III, 3/4/2009, n. 8143

 

In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, e con riferimento ai contratti stipulati anteriormente all´entrata in vigore dell´art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004 n. 311 (c.d. legge finanziaria 2005), deve escludersi la nullità di un accordo contemporaneo ed ulteriore relativo alla determinazione di un canone locativo più elevato rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato, atteso che l´art. 13, primo comma, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 non si riferisce all´ipotesi della simulazione relativa del contratto di locazione rispetto alla misura del corrispettivo, quanto piuttosto alla pattuizione, nel corso dello svolgimento del rapporto di locazione, di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario, sotto la comminatoria della ripetizione delle somme versate.

Cass. Civ., Sez. III, 3/4/2009, n. 8148

 

In materia di locazione di immobili ad uso abitativo, la pattuizione del canone prevista dall´art. 11 della legge 7 luglio 1992, n. 359, in deroga a quello stabilito dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, è valida, ai sensi dell´art. 79 di quest´ultima legge, a condizione che essa sia contestuale alla rinuncia del locatore alla facoltà di disdetta alla prima scadenza, con obbligo del locatore medesimo di rinnovare il contratto per ulteriori quattro anni, stante lo stretto nesso funzionale fra il vantaggio del maggior canone per il locatore e quello della maggiore stabilità del rapporto per il conduttore, a meno che nel corso del rapporto la rinuncia divenga inefficace per giusta causa, identificabile nell´intenzione del locatore di adibire l´immobile ad abitazione propria o di congiunti, di esercitarvi una delle attività indicate nell´art. 29 o di eseguirvi le opere indicate nell´art. 59 legge n. 392 del 1978. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto nullo il patto con cui le parti avevano fissato la durata della locazione in due anni più due, cassando la sentenza impugnata, la quale aveva ritenuto applicabile l´art. 1 della legge n. 392 del 1978, determinando la durata del contratto in quattro anni più quattro, in tal modo regolando il rapporto su basi completamente diverse da quelle volute dalle parti).

Cass. Civ., Sez. III, 7/4/2009, n. 8402

 

L´intervento ex art. 111 cod. proc. civ. dell´acquirente di un immobile locato in una causa avente ad oggetto la risoluzione del contratto di locazione, pendente in primo grado, non è soggetto al termine di decadenza stabilito dall´art. 419 cod. proc. civ., in quanto questa tipologia d´intervento non è riconducibile all´intervento volontario del terzo di cui all´art. 105 cod. proc. civ., al quale si riferisce l´art. 419 cod. proc. civ. nel testo risultante dalla sentenza additiva della Corte costituzionale n. 193 del 1983; peraltro, tale intervento non comporta la proposizione di una nuova domanda, in quanto l´atto di acquisto dell´immobile locato da parte del terzo interventore non integra un diverso fatto costitutivo del diritto fatto valere dall´attore, ma costituisce il titolo della successione a titolo particolare nell´originario contratto di locazione con gli effetti di cui all´art. 1602 cod. civ.

Cass. Civ., Sez. III, 9/4/2009, n. 8700

 

In tema di separazione personale dei coniugi, il provvedimento di assegnazione della casa familiare determina una cessione "ex lege" del relativo contratto di locazione a favore del coniuge assegnatario e l´estinzione del rapporto in capo al coniuge che ne fosse originariamente conduttore; tale estinzione si verifica anche nell´ipotesi in cui entrambi i coniugi abbiano sottoscritto il contratto di locazione, succedendo in tal caso l´assegnatario nella quota ideale dell´altro coniuge.

Cass. Civ., Sez. III, 30/4/2009, n. 10104

 

MAGGIO

 

L´esecuzione per rilascio di immobile (fondata, nella specie, su ordinanza di convalida di licenza per finita locazione) si esaurisce con la immissione della parte procedente nel possesso dello stesso, secondo le modalità indicate nel secondo comma dell´art. 608 cod. proc. civ., senza che, a tal fine, abbia alcuna rilevanza l´accordo tra l´esecutante e l´esecutato intervenuto all´esito della suddetta operazione da parte dell´ufficiale giudiziario circa la concessione di un termine al secondo per l´asporto degli arredi e di quant´altro contenuto nel locale oggetto del rilascio.

Cass. Civ., Sez. III, 5/5/2009, n. 10310

 

In tema di locazioni, l´azione di riscatto prevista dall´articolo 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392, avendo natura reale, va indirizzata nei confronti del terzo acquirente, intestatario del bene locato, e di ogni successivo avente causa, ciò anche derivando dal secondo comma del suddetto articolo, che prescrive che, in caso di esercizio del diritto di riscatto, il retraente deve versare il prezzo all´acquirente o successivo avente causa, e non già al venditore, sostanzialmente estraneo al rapporto tra retraente e retrattato. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza della corte di merito che aveva dichiarato il subentro del retraente nel contratto di vendita, condizionatamente al pagamento del prezzo al locatario venditore, invece che al retrattato).

Cass. Civ., Sez. III,  27/5/2009, n. 12264
 

GIUGNO


La "ratio" della norma di cui al secondo comma dell´art. 668 cod. proc. civ., in base alla quale l´opposizione tardiva alla convalida non è ammissibile se sono trascorsi dieci giorni dall´esecuzione, mira a consentire alla parte esecutata di usufruire di un congruo termine per valutare se formulare tale opposizione, decorrente dal momento in cui essa viene ad effettiva conoscenza del provvedimento pregiudizievole, il quale va individuato in quello dell´accesso dell´ufficiale giudiziario sul luogo dell´esecuzione, munito del titolo esecutivo di rilascio.

Cass. Civ., Sez. III,  4/6/2009, n. 12880

 

Non sono applicabili al comodato immobiliare le norme contenute nell´articolo 6 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ed in particolare quella di cui al comma sesto di detto articolo, che ha introdotto un criterio di quantificazione predeterminato e forfettario del risarcimento del danno da occupazione illegittima degli immobili, individuandolo nella misura del 20 per cento del canone di locazione, con esclusione di ogni altro risarcimento previsto dall´articolo 1591 cod. civ. Trattasi, infatti, di norme eccezionali, di efficacia temporanea e destinate ad agevolare la transizione verso il nuovo regime pattizio delle locazioni e, pertanto, la loro applicazione è rigorosamente limitata ai contratti di locazione.

Cass. Civ., Sez. III, 4/6/2009, n. 12882

 

L´opposizione tardiva alla convalida prevista dall´art. 668 cod. proc. civ., che introduce un procedimento con carattere ibrido al quale, ricorrendo i presupposti di legge, è assegnata la funzione di rimessione in termini nell´opposizione all´intimazione con l´insorgenza di una situazione processuale analoga a quella conseguente alla proposizione dell´opposizione tempestiva nel corso del procedimento per convalida, deve essere inclusa a pieno titolo nell´ambito dei "procedimenti di sfratto" di cui all´art. 92 del r.d. n. 12 del 1941 (come richiamato dall´art. 3 della legge n. 742 del 1969), con la conseguenza che fa eccezione, al pari dell´opposizione tempestiva, al principio generale della sospensione dei termini processuali durante il periodo feriale, sia pure solo con riguardo alla prima fase, finalizzata alla sospensione dell´esecuzione della convalida e caratterizzata da peculiari ragioni di urgenza. È peraltro manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale, in relazione all´art. 24 Cost, dell´art. 1 della citata legge n. 742 del 1969 nella parte in cui non si applica al termine previsto per l´opposizione alla convalida di cui all´art. 668 cod. proc. civ., poiché l´eccezione alla sospensione dei termini introdotta dall´art. 3 della medesima legge n. 742 del 1969, siccome diretta a favorire la rapida emissione dei provvedimenti di rilascio, si rivela funzionale - nel caso dell´opposizione tardiva - proprio alle esigenze di difesa della parte intimata, consentendole di ottenere, anche nel corso del periodo feriale, la sospensione dell´esecuzione.

Cass. Civ., Sez. III, 4/6/2009, n. 12880

 

Nel caso di pendenza, alla data di entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale ultralegale rispetto a quello c.d. equo da determinarsi ai sensi degli artt. 12 e segg. della legge n. 392 del 1978, qualora sia intervenuta la sua rinnovazione tacita ai sensi dell´art. 2, comma 6, della legge n. 431 del 1998, il conduttore - in difetto di una norma che disponga l´abrogazione dell´art. 79 della menzionata legge n. 392 del 1978 in via retroattiva o precluda l´esercizio delle azioni dirette a rivendicare la nullità di pattuizioni relative ai contratti in corso alla suddetta data - è da considerarsi legittimato, in relazione al disposto del comma 5 dell´art. 14 della medesima legge n. 431 del 1998, ad esercitare l´azione prevista dall´indicato art. 79 diretta a rivendicare l´applicazione, a decorrere dall´origine del contratto e fino alla sua naturale scadenza venutasi a verificare successivamente alla stessa data in difetto di idonea disdetta, del canone legale con la sua sostituzione imperativa, ai sensi dell´art. 1339 cod. civ., al pregresso canone convenzionale illegittimamente pattuito. Tale sostituzione, in ipotesi di accoglimento dell´azione, dispiega i suoi effetti anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nella vigenza della legge n. 431 del 1998.

Cass. Civ., Sez. III, 5/6/2009, n. 12996

 

In tema di locazioni, non incorre nell´ipotesi risarcitoria delineata dall´art. 3, comma quarto, del d.l. 30 dicembre 1988, n. 551, conv. nella legge 21 febbraio 1989, n.61, "ratione temporis" vigente - che impone al locatore che receda dal contratto per necessità proprie di adibire l´immobile ad abitazione propria nei novanta giorni dalla consegna da parte del conduttore - il locatore che abbia trasferito la propria abitazione nell´immobile oltre il predetto termine, qualora entro il termine medesimo abbia dato inizio all´esecuzione di lavori di ristrutturazione normalmente necessari alle sue esigenze abitative.

Cass. Civ., Sez. III, 11/6/2009, n. 13545

 

I controlli insiti nell´ordinamento positivo relativi all´esplicazione dell´autonomia negoziale, coincidenti con la meritevolezza di tutela degli interessi regolati convenzionalmente e con la liceità della causa, devono essere in ogni caso parametrati ai superiori valori costituzionali previsti a garanzia degli specifici interessi, ivi compreso quello contemplato dall´art. 2 Cost. (che tutela i diritti involabili dell´uomo e impone l´adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà); è pertanto nulla la clausola di un contratto di locazione nella quale, oltre alla previsione del divieto di sublocazione, sia contenuto il riferimento al divieto di ospitalità non temporanea di persone estranee al nucleo familiare anagrafico, siccome confliggente proprio con l´adempimento dei doveri di solidarietà che si può manifestare attraverso l´ospitalità offerta per venire incontro ad altrui difficoltà, oltre che con la tutela dei rapporti sia all´interno della famiglia fondata sul matrimonio sia di una convivenza di fatto tutelata in quanto formazione sociale, o con l´esplicazione di rapporti di amicizia.

Cass. Civ., Sez. III, 19/6/2009, n. 14343

 

Qualora in un contratto di locazione la parte locatrice sia costituita da più locatori, ciascuno di essi è tenuto, dal lato passivo, nei confronti del conduttore alla medesima prestazione, così come, dal lato attivo, ognuno degli stessi può agire nei riguardi del locatario per l´adempimento delle sue obbligazioni, applicandosi in proposito la disciplina della solidarietà di cui all´art. 1292 cod. civ., che non determina, tuttavia, la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori. (Fattispecie relativa alla ritenuta ammissibilità di un procedimento di sfratto per morosità azionato solo da parte di alcuni coeredi dell´originaria locatrice).

Cass. Civ., Sez. III,  22/6/2009, n. 14530

 

In tema di imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), l´irretroattività dell´art. 8, comma quinto, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, che esclude dal reddito imponibile, dal momento della conclusione del procedimento di convalida dello sfratto per morosità del conduttore, i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili, se non percepiti, non comporta l´assoggettamento ad imposta dei canoni di locazione non percepiti in epoca anteriore all´entrata in vigore della predetta disposizione, non potendo trovare applicazione, al riguardo, l´art. 23 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (applicabile "ratione temporis" e sostanzialmente riproduttivo dell´art. 32 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 597), il quale, nel ricollegare alla titolarità di un diritto reale sul bene immobile censito in catasto redditi presuntivi soggetti ad imposizione diretta, indipendentemente dalla loro effettiva percezione, si riferisce al reddito fondiario, con previsione insuscettibile di interpretazione estensiva.

Cass. Civ., Sez.V,  26/6/2009, n. 15171

 
LUGLIO
 

In tema di locazione di immobili urbani ad uso abitativo, l´art. 24 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il quale prevede che l´aggiornamento del canone deve essere chiesto dal locatore al conduttore con lettera raccomandata, non esclude che lo spontaneo uniformarsi del conduttore alle richieste effettuate oralmente dal locatore nella misura di legge sia vincolante per il conduttore medesimo, con conseguente esclusione della possibilità di ripetere gli aggiornamenti corrisposti.

Cass. Civ., Sez. III,  9/7/2009, n. 16110

 

La costituzione in mora del conduttore - necessaria (art. 1219 cod. civ.) per gli obblighi risarcitori previsti dall´art. 1591 cod. civ. - si determina, sia nel caso di risoluzione giudiziale del contratto (art. 1458, primo comma cod. civ.), sia nel caso di risoluzione di diritto (artt. 1456 e 1457 cod. civ.), dalla data di proposizione della domanda, e non da quella del suo accoglimento, per il principio secondo il quale la durata del processo non può danneggiare l´attore.

Cass. Civ., Sez. III,  9/7/2009,  n. 16110

 

La locazione di un bene sottoposto a pignoramento stipulata senza l´autorizzazione del giudice dell´esecuzione, in violazione dell´art. 560 cod. proc. civ., non comporta l´invalidità del contratto ma solo la sua inopponibilità ai creditori e all´assegnatario, precisandosi che il contratto così concluso non pertiene al locatore-proprietario esecutato, ma al locatore-custode, e che le azioni da esso scaturenti devono essere esercitate dal custode. (Nella specie, relativa ad azione - proposta dal locatore, proprietario esecutato, in proprio e non quale custode - per il pagamento dei canoni di una locazione di un bene pignorato stipulata senza la detta autorizzazione, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, con la quale si era ritenuta la parte attrice priva di legittimazione sostanziale e processuale).

Cass. Civ., Sez. III,  14/7/2009, n. 16375

AGOSTO
 

Il rispetto del diritto fondamentale ad una ragionevole durata del processo impone al giudice (ai sensi degli artt. 175 e 127 cod. proc. civ.) di evitare e impedire comportamenti che siano di ostacolo ad una sollecita definizione dello stesso, tra i quali rientrano certamente quelli che si traducono in un inutile dispendio di attività processuali e formalità superflue perché non giustificate dalla struttura dialettica del processo e, in particolare, dal rispetto effettivo del principio del contraddittorio, da effettive garanzie di difesa e dal diritto alla partecipazione al processo in condizioni di parità, dei soggetti nella cui sfera giuridica l´atto finale è destinato ad esplicare i suoi effetti. (In applicazione del suddetto principio, la S.C. ha ritenuto irrilevante, in un giudizio in materia di locazione, l´omessa citazione di uno dei conduttori in appello e nel giudizio di cassazione, rilevata d´ufficio, atteso che le problematiche concernenti la risoluzione del contratto di locazione non costituivano più in concreto oggetto del processo, mentre quelle concernenti i rapporti di dare e avere, per canoni non corrisposti, migliorie e risarcimento danni, oggetto del ricorso per cassazione, non comportavano l´inscindibilità delle cause).

Cass. Civ., Sez. III,  19/8/2009, n. 18410


SETTEMBRE

In tema di prelazione urbana, ai sensi dell´art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la completezza delle indicazioni contenute nella "denuntiatio" è prescritta dalla legge come requisito essenziale ai fini dell´apprezzamento in ordine alla convenienza dell´acquisto dell´immobile locato, la cui valutazione spetta esclusivamente al conduttore, e non anche al giudice, il quale deve limitarsi a verificare la coincidenza di tali indicazioni con quanto contenuto nel contratto di vendita a terzi.
Cass. Civ., Sez. III, 25/9/2009, n. 20671

La locazione, quando abbia ad oggetto un immobile destinato esclusivamente ad abitazione propria del fallito e della sua famiglia, non integra un rapporto di diritto patrimoniale compreso nel fallimento del conduttore, secondo la previsione dell´art. 43 legge fall., ma un rapporto di natura strettamente personale, ai sensi dell´art. 46 n. 1 del citato testo di legge, rivolto al soddisfacimento di un´esigenza primaria di vita, il quale è indifferente per il fallimento e resta correlativamente sottratto al potere di recesso del curatore; ne consegue che il conduttore fallito è da considerarsi legittimato all´esercizio, ex art. 79 della legge n. 392 del 1978, dell´azione di ripetizione dell´eccedenza dei canoni convenzionali pagati rispetto a quelli dovuti, la cui relativa somma non può, peraltro, ritenersi acquisita al fallimento stesso prima che la suddetta azione sfoci in una sentenza di condanna del locatore.
Cass. Civ., Sez. III, 29/9/2009, n. 20804

NOVEMBRE

In caso di danni derivati a terzi dall´incendio sviluppatosi in un immobile condotto in locazione, la responsabilità per danno cagionato da cose in custodia prevista dall´art. 2051 cod. civ. si configura a carico sia del proprietario che del conduttore allorché nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno subito dal terzo è da ravvisare nella violazione, da parte dell´altro, dello specifico dovere di vigilanza diretto ad evitare lo sviluppo nell´immobile dell´agente dannoso; ne consegue che, ove sia rimasta ignota la causa dello sviluppo dell´incendio, la responsabilità civile per i danni conseguenti ridonda non a carico del terzo, bensì del proprietario e del conduttore, potendo la presunzione di responsabilità del custode essere superata solo con la prova del caso fortuito.
Cass. Civ., Sez. III, 12/11/2009, n. 23945 

Nel giudizio volto a far dichiarare l´inefficacia, ai sensi dell´art. 2913 cod. civ., del pagamento dei canoni di locazione effettuato dal conduttore di un immobile pignorato in favore del terzo che abbia acquistato il bene con atto successivo al pignoramento, non sussiste litisconsorzio necessario nei confronti del predetto terzo, potendo l´inefficacia costituire oggetto di mera eccezione, opponibile a chi rivendichi un qualunque effetto negoziale incompatibile con il pignoramento e con i diritti del creditore pignoratizio, senza necessità che venga emessa una pronuncia in via principale nei confronti di tutti i soggetti coinvolti nel rapporto, ove non siano in questione effetti che possano coinvolgere i diritti di terzi non evocati in giudizio.
Cass. Civ., Sez. III, 24/11/2009, n. 24696

DICEMBRE

Allorquando il conduttore, all´atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l´esatto adempimento, né avvalersi dell´eccezione di cui all´art. 1460 cod. civ., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell´eventuale riduzione dell´uso pattuito ovvero accollandosi l´onere delle spese necessarie per adeguare l´immobile locato all´uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso.
Cass. Civ., Sez. III, 1/12/2009, n. 25278

Nel rito del lavoro (applicabile in materia di locazioni ai sensi dell´art. 447-bis cod. proc. civ.), il convenuto, rimasto contumace nel giudizio di primo grado, ben può nell´atto di appello contestare la fondatezza della domanda, nel rispetto delle disposizioni di cui agli artt. 434 e 437 cod. proc. civ. La previsione dell´obbligo del convenuto di formulare nella memoria difensiva di primo grado, a pena di decadenza, le eccezioni processuali e di merito nonché di prendere posizione precisa in ordine alla domanda e di indicare le prove di cui intende avvalersi, infatti, da un lato, non esclude il potere-dovere del giudice di accertare se la parte attrice abbia dato dimostrazione probatoria dei fatti costitutivi e giustificativi della pretesa, indipendentemente dalla circostanza che, in ordine ai medesimi, siano state o meno proposte, dalla parte legittimata a contraddire, contestazioni specifiche, difese ed eccezioni in senso lato, e, dall´altro, non impedisce alla parte di sollevare (ed impone al giudice di esaminare) in qualunque momento - e, quindi, anche nel giudizio di appello - tutte le difese in senso lato e le questioni rilevabili d´ufficio che possano incidere sul rapporto controverso.
Cass. Civ., Sez. III, 1/12/2009, n. 25281

In tema di locazione, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per la convalida di sfratto per morosità, contesti il fondamento dell´intimazione e proponga a sua volta domanda riconvenzionale, pur chiedendo e ottenendo termine di grazia e adempiendo tempestivamente al pagamento di quanto chiesto da parte del locatore, l´opposizione così proposta determina la conclusione del procedimento sommario e l´instaurazione di un autonomo processo a cognizione ordinaria, nel quale il giudice dovrà esaminare e considerare tutte le contrapposte domande, eccezioni e contestazioni, rispettando il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato. Ne consegue che deve considerarsi abnorme e avente natura di sentenza il provvedimento - adottato nella forma di ordinanza - di estinzione, che deve, perciò, essere ritenuto invalido e inefficace ai fini della prosecuzione del giudizio.
Cass. Civ., Sez. III, 3/12/2009, n. 25393

Non è nullo il contratto di locazione stipulato da chi, essendo già proprietario dell´immobile locato, pochi giorni dopo detta stipula venda il bene ad altro soggetto e convenga con quest´ultimo di mantenerne il godimento nonostante l´alienazione, atteso che la locazione deve considerarsi conclusa sulla base della presupposizione che ad essa sarebbe seguita la stipula del contratto di vendita e, pertanto, sull´esplicito richiamo ad una circostanza ad essa "esterna" che, pur se non specificamente dedotta come condizione, costituisce specifico ed oggettivo presupposto di efficacia del regolamento pattizio, assumendo per entrambe le parti valore determinante ai fini della sua conclusione e del "mantenimento" del vincolo contrattuale. (Nella specie la S.C., rigettando il ricorso avanzato da società controinteressata alla validità della locazione, ha altresì escluso che l´accordo di vendita fosse simulato, attesa la piena aderenza della realtà fattuale alla previsione negoziale, rientrante nella figura del costituto possessorio).
Cass. Civ., Sez. III, 3/12/2009, n. 25401

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall´art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell´effettiva necessità di destinare l´immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell´eventualità in cui il locatore non abbia adibito l´immobile all´uso dichiarato nell´atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi dalla data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità.
Cass. Civ., Sez. III, 10/12/2009, n. 25808

In tema di locazione, la disdetta, vigendo al riguardo il principio della libertà della forma, può essere contenuta anche in un atto processuale che presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, esprima anche tale volontà, quale l´intimazione di licenza o sfratto per finita locazione o la citazione in giudizio. (Nella specie la S.C., nel confermare la sentenza della corte di merito, ha ritenuto che, avendo il locatore, nell´intimazione di licenza per finita locazione ad una certa data, richiamato la disdetta con lettera di data anteriore con cui era stata comunicata al conduttore l´intenzione di adibire l´immobile locato ad abitazione e studio del locatore, era evidente che l´attore aveva così inteso chiedere al giudice anche una pronuncia di cessazione della locazione per effetto del diniego di rinnovo alla prima scadenza).
Cass. Civ., Sez. III, 16/12/2009, Ordinanza n. 26435

In tema di procedimento di rilascio di immobile locato, ex art. 30 della legge n. 392 del 1978, il potere di tutela sommaria di cui all´ultimo comma del citato art. 30, in quanto espressione di un´esigenza di tutela anticipatoria sulla base di una cognizione sommaria, deve essere ritenuto esercitabile doverosamente prima che venga esercitato il potere di sospensione sia ai sensi dell´art. 295 cod. proc. civ., ove rilevi una causa pregiudicante pendente in primo grado, sia ai sensi dell´art. 337 cod. proc. civ., nel caso in cui rilevi, invece, una causa pregiudicante in sede di impugnazione e, dunque, già oggetto di decisione.
Cass. Civ., Sez. III, 17/12/2009, n. 26526

Il fatto volontario che preclude al locatore la possibilità di far valere la propria necessità abitativa come motivo di recesso è costituito soltanto dal comportamento maliziosamente preordinato a creare uno stato di necessità. Pertanto, al di fuori di tale ipotesi, il locatore può agire liberamente, ogni qual volta si presentino particolari esigenze di carattere economico o personale che appaiano, in base ad un´equa valutazione, meritevoli di protezione secondo la comune esperienza e nel normale svolgimento dei rapporti familiari, umani e giuridici. Il relativo accertamento va compiuto prescindendo dalla valutazione comparativa con le esigenze del conduttore e senza poter pretendere giustificazioni di ordine economico e sociale che limiterebbero la libertà di scelta di ogni cittadino.
Cass. Civ., Sez. III, 17/12/2009, n. 26526

 


La selezione delle massime, i cui testi sono stati reperiti negli Archivi del Centro elaborazione dati della Corte di Cassazione, è stata effettuata dall´Ufficio studi della CONFEDILIZIA

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