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CASSAZIONE CIVILE 2008: LOCAZIONE AD USO ABITATIVO.


GENNAIO

 

In tema di determinazione del valore della causa ai sensi dell´art. 12 cod. proc. civ., nel testo vigente dal 30 aprile 1995, a seguito della riforma recata dalla legge n. 353 del 1990, in ipotesi di domanda di risoluzione di un rapporto di locazione per morosità, il valore è rappresentato dall´ammontare dei canoni del residuo periodo della locazione che la domanda dell´attore mira a far cessare anticipatamente.

Cass. Civ., Sez. II, 23/1/2008, n. 1467

 

FEBBRAIO

 

La convivenza con il conduttore defunto, cui, ai sensi dell´art. 6 della legge n. 392 del 1978, è subordinata la successione nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso di abitazione, costituisce una situazione complessa caratterizzata da una convivenza "stabile ed abituale", da una "comunanza di vita", preesistente al decesso, non riscontrabile qualora il pretendente successore si sia trasferito nell´abitazione locata soltanto per ragioni transitorie. (Nella specie, in applicazione dl tale principio, la S.C. ha escluso che potesse riscontrarsi una pregressa, abituale convivenza tra l´anziana nonna e il nipote trasferitosi nell´abitazione da questa condotta in locazione per assisterla).

Cass. Civ., Sez. III, 11/2/2008, n. 3251

 

Le parti di un contratto di locazione di un immobile urbano possono definire transattivamente la lite tra loro pendente relativa alla durata o ad altri aspetti del rapporto, convenendo tra l´altro la data di rilascio dell´immobile ed il corrispettivo per il suo ulteriore godimento; il nuovo rapporto instauratosi per effetto dell´accordo transattivo, ancorché di natura locatizia, trova la sua inderogabile regolamentazione nel detto accordo ed é sottratto alla speciale disciplina che regola la materia delle locazioni, tra cui la legge n. 392 del 1978. La transazione così conclusa non é nulla per contrarietà al disposto dell´art 79 della legge citata, poiché tale norma, volta ad evitare l´elusione dei diritti del conduttore a mezzo di rinuncia preventiva ad essi, non esclude la possibilità di disporre dei diritti stessi, una volta che i medesimi siano stati già acquisiti. (In applicazione dell´enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha rigettato la domanda di riscatto proposta ritenendo che dalla data della stipulata transazione il contratto di locazione, relativo ad un immobile adibito a negozio, si era estinto e che il rapporto era ormai regolato dall´accordo transattivo che non prevedeva alcun diritto di prelazione in favore della conduttrice in caso di vendita dell´immobile).

Cass. Civ., Sez. III, 25/2/2008, n. 4714

 

MARZO

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, una volta introdotta - sia con le forme speciali del procedimento per convalida sia con quelle ordinarie - l´azione di risoluzione del contratto per inadempimento dell´obbligazione di pagamento del canone, retroagendo l´effetto risolutivo del rapporto contrattuale al momento della litispendenza, il diritto potestativo di recedere dal contratto può essere esercitato da parte del conduttore anche durante la pendenza del giudizio ma, essendo il recesso destinato a produrre, ove legittimo, l´effetto di cessazione del contratto al momento in cui é per convenzione o per legge efficace e, quindi, in un momento successivo a quello in cui dovrebbero prodursi gli effetti dell´azione di risoluzione proposta, la sua concreta idoneità a determinare la cessazione del rapporto dipende dall´eventuale rigetto della domanda di risoluzione ma non può produrre alcun effetto sulla fondatezza di essa e sulla prosecuzione del relativo giudizio.

Cass. Civ., Sez. III, 28/3/2008, n. 8071

 

In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, ai sensi del combinato disposto degli articoli 2, sesto comma, e 14, quinto comma, della legge n. 431 del 1998, la nuova normativa di cui alla legge citata, che prevede la necessità di una disdetta qualificata per la cessazione del rapporto alla prima scadenza successiva alla data della sua entrata in vigore, si applica unicamente ai contratti in corso già rinnovatisi tacitamente a tale data, avendo il legislatore inteso equiparare i contratti da ultimo indicati ai contratti stipulati dopo l´entrata in vigore della legge. Ne consegue che ai contratti non rinnovatisi o non ancora rinnovatisi alla data di entrata in vigore della nuova legge continuano ad applicarsi le disposizioni previgenti, con possibilità, per il locatore, di riavere il godimento dell´immobile locato mediante semplice disdetta.

Cass. Civ., Sez. III,  28/3/2008, n. 8090

 

APRILE

 

L´art. 2, comma sesto, della legge n. 431 del 1998, in riferimento ai contratti di locazione abitativa stipulati, anteriormente all´entrata in vigore della di legge, ai sensi dell´art. 11, comma secondo del d.l. n. 333 del 1992, convertito con modificazioni nella legge n. 359 del 1992 (cosiddetti contratti con patti in deroga), deve essere interpretato nel senso secondo cui la rinnovazione tacita che, se verificata, determina la ricaduta del contratto nel regime di cui all´art. 2, comma primo, della nuova legge si identifichi nella scadenza del secondo periodo di durata del contratto, in relazione al quale il locatore poteva inviare disdetta immotivata ai sensi dell´art. 3 della legge n. 392 del 1978 e non nella scadenza del primo periodo di durata convenzionale, in relazione al quale il locatore poteva provocare la cessazione solo con diniego motivato.

Cass. Civ., Sez. III,  7/4/2008, n. 8943

 

In tema di contratti di locazione di immobili urbani, la legge n. 392 del 1978, che detta la disciplina generale di tali contratti, non ha abrogato implicitamente l´art. 999 cod. civ., che è norma speciale rispetto alla prima, in quanto diretta a disciplinare, con riguardo al tempo della cessazione dell´usufrutto, i contratti conclusi dall´usufruttuario, operando un congruo contemperamento dei vari interessi coinvolti, e tanto in applicazione del principio secondo cui la legge posteriore di carattere generale non comporta l´abrogazione della legge speciale anteriore; pertanto, la regola secondo cui la durata del contratto di locazione non può superare il termine di cinque anni dalla cessazione dell´usufrutto é valida in ogni caso e tale interpretazione della norma risulta la più conforme alla Costituzione.

Cass. Civ., Sez. III, 10/4/2008, n. 9345

 

In tema di determinazione dell´equo canone, a norma della legge n. 392 del 1978, l´integrale ristrutturazione o il completo restauro dell´immobile locato dopo la data del 31.12.1975 non possono equipararsi, agli effetti di cui all´art. 22 di detta legge, all´ultimazione di un immobile di nuova costruzione dopo la stessa data, ai fini della determinazione del costo base per metro quadrato, atteso che tale determinazione presuppone l´utilizzazione di parametri (incidenza del contributo di concessione, costo dell´area, oneri di urbanizzazione) che non incidono sulla ristrutturazione.

Cass. Civ., Sez. III, 17/4/2008, n. 10122

 

Con riguardo ad opposizione proposta dopo la convalida di licenza o di sfratto ai sensi dell´art. 668 cod. proc. civ., la impossibilità a comparire dell´intimato (o, se questo si sia costituito, del suo difensore) per forza maggiore può anche dipendere da un malore purché il giudice di merito (con valutazione di fatto, incensurabile in sede di legittimità, se congruamente motivata) accerti, anche avvalendosi delle nozioni di comune esperienza, adeguate per valutare la gravità e gli effetti delle malattie comuni, che tale malore sia stato improvviso ed imprevedibile e che sussista un effettivo nesso di causalità tra lo stato di malattia e la mancata comparizione della parte.(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso che il malore denunciato - sindrome diarroica - integrasse un impedimento idoneo a giustificare la impossibilità per il ricorrente di partecipare all´udienza di convalida della licenza di finita locazione, non essendo la mera invocazione di un malore sufficiente per ritenere dimostrata tale impossibilità e non risultando provato il nesso causale tra il documentato malore e la mancata comparizione, anche in virtù del comportamento successivo dell´opponente).

Cass. Civ., Sez. III, 23/4/2008 n. 10594

MAGGIO

 

In tema di danni prodotti dalla cosa locata, il principio secondo cui sul proprietario locatore - che ha l´obbligo, imposto dall´art. 1575 cod. civ., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all´uso convenuto - grava una presunzione di responsabilità, che può essere vinta mediante la prova, offerta dal locatore medesimo, dell´imputabilità´ dell´evento al caso fortuito ovvero dal fatto illecito del terzo, non trova applicazione qualora il conduttore imputi al locatore difetti che non attengano alla struttura originaria della cosa locata né sono a questa ricollegabili. (La S.C. ha cassato la sentenza impugnata ritenendo non applicabile il riportato principio alla fattispecie esaminata, in cui i ricorrenti, in relazione all´infezione batterica dell´acqua potabile erogata negli appartamenti da loro condotti in locazione, non imputavano all´unica locatrice difetti che attenevano alla struttura originaria dell´impianto di autoclave - ed al correlativo obbligo di tenerla in buono stato - o che fossero alla stessa ricollegabili ma, in sostanza, lamentavano l´omessa modifica di tale struttura originaria nella parte divenuta obsoleta).

Cass. Civ., Sez. III, 13/5/2008, n. 11903

 

In tema di locazione, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, sul piano sostanziale, in base all´art. 1599 cod. civ., il subentro - nella posizione del locatore - dell´acquirente all´alienante nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall´art. 111 cod. proc. civ.; peraltro, il principio stabilito dall´art. 1602 cod. civ., che fissa al momento dell´acquisto del bene locato il subingresso dell´acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 cod. civ. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo. Ne consegue che l´acquirente dell´immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha rigettato la domanda di rilascio per occupazione senza titolo proposta dall´acquirente del bene nei confronti del ricorrente, ritenendo sussistente il contrasto tra la decisione impugnata e quella, passata in giudicato, che, nella causa intentata nei confronti dello stesso ricorrente dall´alienante, aveva accertato il diritto del predetto a succedere nel contratto di locazione ex art. 6 della legge 392 del 1978).

Cass. Civ., Sez. III, 13/5/2008, n. 11895

 

In tema di imposte sui redditi, l´art. 11 della legge 30 dicembre 1991 n. 413 impone, per gli immobili di interesse storico-artistico compresi nel gruppo catastale A, la regola generale dell´irrilevanza del reddito locativo, sia che si tratti di locazione ad uso abitativo, sia che si tratti di locazione ad uso diverso, in quanto l´unico criterio per la determinazione del reddito imputabile a tali immobili è il riferimento alle tariffe d´estimo, in particolare, alla più bassa della zona censuaria nella quale l´immobile specifico si trovi.

Cass. Civ., Sez. V,15/5/2008, n. 12235

 

Nel caso in cui sia concesso termine di grazia ai sensi dell´art. 55 della legge n. 392 del 1978 e il termine scada in giorno festivo, si applicano le regole dell´art. 155, quarto comma, cod. proc. civ., in correlazione sistematica con gli artt. 1185 e 1187 cod. civ., stante la natura sostanziale di tale termine, che elide "ope legis" l´effetto proprio dell´inadempimento esistente, sicché la proroga del termine, pur prevista dalla norma processuale, non contiene una limitazione "ad horas" del "dies ad quem", come si desume dalla disciplina generale dettata dal codice civile. Ne consegue che, nel caso in cui sia stata negata l´ordinanza provvisoria di rilascio per la morosità e sia stato disposto il prosieguo del giudizio per l´esame del merito, in relazione alla domanda di risoluzione ed alla riconvenzionale ritualmente proposta, il giudice della successiva fase di merito deve esaminare il tempestivo pagamento effettuato nel giorno successivo a quello festivo, entro lo spirare di tale giorno (entro le ore 24), anche a mezzo di vaglia postale, se tale mezzo non sia stato espressamente contestato.

Cass. Civ., Sez. III, 16/5/2008, n. 12424

 

L´esistenza del contratto di transazione, dovendo essere provata per iscritto, non può essere desunta da mere presunzioni semplici. Pertanto la sola circostanza che il locatore ed il conduttore, prima della scadenza della locazione, si siano accordati in merito alle modalità di riconsegna dell´immobile, non costituisce prova della risoluzione consensuale del contratto.

Cass. Civ., Sez. III, 30/5/2008, n. 14469

 

La disdetta del contratto di locazione, vigendo - al di fuori del caso di forma scritta convenzionale di cui all´art. 1352 cod. civ. - il principio della libertà di forma, può essere contenuta anche in un atto processuale che presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, esprima anche tale volontà, quale l´intimazione di licenza o sfratto per finita locazione o la citazione in giudizio; né rileva che non sia stata seguita sin dall´inizio la procedura di diniego di rinnovo di cui all´art. 30 della legge n. 392 del 1978, prevista dall´art. 3 della legge n. 431 del 1998, e che l´atto processuale si riferisca ad una scadenza già verificatasi, applicandosi, altresì, il principio secondo cui la disdetta e l´intimazione, in esso contenute, inidonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata, hanno l´efficacia di produrla per la scadenza successiva.

Cass. Civ., Sez. III, 30/5/2008, n. 14486

GIUGNO

 

Qualora venga intimata licenza per finita locazione ad una certa data e l´intimato si opponga deducendo l´esistenza di altro contratto con scadenza posteriore, il locatore può proporre con la memoria integrativa, successiva all´ordinanza ex art. 426 cod. proc. civ. (che dispone la prosecuzione del giudizio secondo le regole della cognizione piena), domanda di risoluzione alla stregua del secondo contratto, trattandosi di "emendatio libelli", cioè di mera specificazione dell´originaria domanda di risoluzione avanzata in sede sommaria.

Cass. Civ., Sez. III,  19/6/2008, n. 16635

Il fallito è il solo legittimato ad agire e resistere nelle controversie concernenti la validità del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile destinato esclusivamente ad abitazione per sè e per la propria famiglia, atteso che, in tal caso, la locazione non integra un diritto patrimoniale compreso nel fallimento del conduttore secondo la previsione dell´art. 43, legge fall., bensì un rapporto di natura strettamente personale ai sensi dell´art. 46, legge fall., in quanto rivolto al soddisfacimento di un´esigenza primaria di vita ed inidoneo ad incidere sugli interessi della massa, perciò indifferente per il curatore; ne consegue che l´art 80, secondo comma, legge fall. (vigente "ratione temporis"), nel prevedere che il curatore subentra nel rapporto di locazione, con facoltà di recesso, non opera con riguardo al contratto di locazione che abbia ad oggetto il predetto immobile, a prescindere dalla proporzionalità o meno della sua consistenza rispetto alle citate esigenze personali, conclusione del contratto prima o dopo il fallimento, dal rispetto o meno dello speciale regime vincolistico delle locazioni degli immobili urbani e salvo, in questo ultimo caso, l´eventuale recupero alla massa di somme sottratte ai creditori ed esorbitanti dai limiti delle necessità di vita familiari del fallito stesso.(Principio affermato dalla S.C. con riguardo al giudizio promosso dal conduttore, in seguito fallito, per la determinazione del cd. equo canone ai sensi dell´art.12 della legge n.392 del 1978 e per la restituzione delle somme eccedenti tale misura).

Cass. Civ., Sez. I, 19/6/2008, n. 16668

 

LUGLIO

 

La responsabilità del locatore per i danni derivanti dall´esistenza dei vizi sussiste anche in relazione a vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi successivamente ad essa nel caso in cui il locatore poteva conoscere, usando l´ordinaria diligenza, i vizi secondo la disciplina di cui all´art. 1578 cod. civ.. L´onere della prova relativa all´impossibilità di conoscere i vizi con l´uso dell´ordinaria diligenza grava sul locatore e la valutazione del raggiungimento o meno della prova liberatoria da parte del locatore costituisce una valutazione di merito tale da escludere la sua sindacabilità nel giudizio di legittimità se non per vizi logici o giuridici. (Nella specie la S.C. ha confermato la decisione dei giudici di merito di condanna della locatrice al risarcimento dei danni e all´esecuzione dei lavori necessari all´eliminazione di fenomeni di infiltrazione di umidità, lavori consistenti in un intervento risolutivo tinteggiatura con pitture speciali a carattere manutentivo esorbitante dalla manutenzione ordinaria).

Cass. Civ., Sez. III,  9/7/2008, n. 18854

 

In materia di locazioni abitative, la pattuizione di un canone in deroga a quanto stabilito dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, prevista dall´art. 11, comma secondo, del decreto legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito in legge 8 agosto 1992, n. 359, è valida a condizione che il locatore rinunci alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza ed espressamente convenga il rinnovo obbligatorio della locazione per un´ulteriore durata di quattro anni, contestualmente alla pattuizione in deroga, stante lo stretto nesso funzionale fra il vantaggio del maggior canone per il locatore e quello della maggiore stabilità del rapporto per il conduttore. Ne consegue che, in mancanza di tale rinuncia, va dichiarata, ex art. 79 della legge n. 392 del 1978, la nullità della pattuizione di un canone extralegale, con conseguente sostituzione automatica delle clausole difformi, ai sensi degli artt. 1339 e 1419, secondo comma, cod. civ., con la norma inderogabile attinente al canone legale, senza che da detta nullità possa derivare quella dell´intero contratto e rimanendo escluso che possa operarsi l´inserimento automatico della rinuncia del locatore alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza, perché ciò comporterebbe l´inammissibile introduzione nel contratto di un requisito essenziale mancante, e, in definitiva, la creazione di un tipo di rapporto diverso da quello voluto dalle parti. Per la declaratoria della nullità della pattuizione del canone extralegale e per la sostituzione automatica della clausola difforme con le norme relative al canone legale occorre soltanto che il conduttore deduca e dimostri la mancanza della condizione prevista per la validità della pattuizione stessa e non anche di essere stato indotto dal locatore a corrispondere il canone maggiore contro la sua volontà.

Cass. Civ., Sez. III,  10/7/2008, n. 18868

 

L´adempimento dell´obbligazione pecuniaria, ai sensi degli artt. 1182, terzo comma, e 1183 cod. civ., si perfeziona nel luogo e nel tempo in cui il creditore entra in concreto nella disponibilità della somma di denaro. (In applicazione del riportato principio, la S.C. ha rigettato il ricorso proposto, ritenendo che alla data di intimazione dello sfratto, e, quindi, della domanda di risoluzione per inadempimento, la morosità nel pagamento della rata del canone di locazione era in atto e il bonifico bancario non era idoneo ad assicurare il tempestivo adempimento secondo gli obblighi contrattuali).

Cass. Civ., Sez. III, 10/7/2008, n. 18877

 

Il conduttore, cui é concesso il godimento della cosa comune nei limiti della quota della sua proprietà, ha la detenzione di questa insieme agli altri condomini, perchè il suo uso parziale e concorrente con quello degli altri lascia il rapporto nell´ambito del contratto di locazione, il quale non presuppone che il godimento della cosa sia esclusivo. Ne consegue che nei confronti del conduttore di un immobile, che ne abbia acquistato la proprietà per una quota parte, non può essere conseguita dal locatore la risoluzione della locazione, non potendo l´acquirente essere privato del compossesso del bene conseguito con l´acquisto.

Cass. Civ., Sez. III, 17/7/2008, n. 19678

 

Il provvedimento del giudice della separazione determina una cessione "ex lege" del contratto a favore del coniuge assegnatario che succede, pertanto, nella posizione di conduttore della casa coniugale con la conseguenza che il rapporto in capo al coniuge originario conduttore si estingue e non é più suscettibile di reviviscenza neppure nell´ipotesi in cui la cosa locata venga abbandonata dal coniuge separato, nuovo conduttore. Peraltro, nel momento in cui si realizza detta successione, si verifica, altresì, in senso del tutto figurativo e virtuale, una sorta di riconsegna dell´immobile al locatore da parte del vecchio conduttore, con contestuale consegna, sempre in senso figurativo, della cosa locata al nuovo conduttore. Ne consegue che il termine semestrale di decadenza dall´azione di ripetizione delle somme corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti della legge n. 392 del 1978, e di cui al secondo comma dell´ art. 79 della medesima legge, comincia a decorrere dalla data del provvedimento giudiziale di separazione personale dei coniugi, fatta salva, per il coniuge conduttore non assegnatario, la possibilità di dimostrare che l´effettivo rilascio dell´immobile sia avvenuto in un momento successivo al provvedimento stesso. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza della corte di merito secondo cui il provvedimento di omologazione della separazione consensuale dei coniugi aveva estinto definitivamente il rapporto di locazione in capo al coniuge non assegnatario che, pertanto, dalla data di emissione del detto provvedimento aveva perso la qualità di conduttore, con la conseguenza che dalla medesima data per lo stesso era iniziato a decorrere il termine di decadenza per la proposizione di eventuali azioni di ripetizione di somme versate per canoni "contra legem").

Cass. Civ., Sez. III,  17/7/2008, n. 19691

L´ordinanza di convalida di sfratto é un provvedimento giurisdizionale irrevocabile che ha valore di cosa giudicata sostanziale per la risoluzione del contratto di locazione e per la condanna al rilascio; tale provvedimento, tuttavia, non preclude la pronuncia, in un successivo e distinto giudizio, della sentenza di risoluzione del medesimo contratto per inadempimento anteriormente verificatosi, la cui domanda ha contenuto e presupposti diversi, e tale pronuncia, sebbene di carattere costitutivo, avendo efficacia retroattiva al momento dell´inadempimento, ai sensi dell´art. 1458 cod. civ., prevale rispetto alle altre cause di risoluzione del medesimo rapporto contrattuale per la priorità nel tempo dell´operatività dei suoi effetti.

Cass. Civ., Sez. III,  17/7/2008, n. 19695

 

 

Nelle vicende del rapporto di locazione, l´eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione; sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione. Ne consegue che il singolo condomino può stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l´immobile in comunione e che ciascun condomino é legittimato ad agire per il rilascio del detto immobile, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso già indicato, senza che sia necessaria la partecipazione degli altri e, quindi, l´integrazione del contraddittorio.

Cass. Civ., Sez. III, 18/7/2008, n. 19929

 

In tema di locazione, purché risulti acclarata la necessità di eseguire nell´immobile locato riparazioni urgenti, la conoscenza accertata, da parte del locatore, di tale necessità e l´inerzia dello stesso a provvedere entro un tempo ragionevole, tenuto conto della natura, dell´entità e dell´urgenza dei lavori, hanno valore equipollente al contestuale avviso al locatore, cui il conduttore é tenuto ai sensi dell´art. 1577 cod. civ. nell´ipotesi che provveda ad eseguirli direttamente.

Cass. Civ., Sez. III, 18/7/2008, n. 19943

 

Il conduttore, ai sensi dell´art. 1588 cod. civ., risponde verso il locatore del deterioramento della cosa locata qualora non dia la prova dell´esistenza di causa a lui non imputabile; tale principio può essere derogato nel caso in cui il fattore determinante il danno abbia riguardato strutture o apparati dell´immobile sottratti alla disponibilità dello stesso conduttore ed estranei, pertanto, alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza. (Nella specie la S.C. ha cassato la decisione dei giudici di merito che, pur dando atto, nella sentenza impugnata, che i lavori fatti eseguire dalla società conduttrice, in occasione dei quali si era prodotto il danno alle tubazioni di raccolta delle acque, avevano comportato la ristrutturazione dell´edificio con radicali interventi non solo sulle parti visibili dello stesso ma anche sugli impianti idrici e fognari, in base a tale situazione avevano erroneamente escluso la responsabilità della conduttrice).

Cass. Civ., Sez. III, 25/7/2008, n. 20434

SETTEMBRE

 

In tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio dell´immobile locato, il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno di cui all´art. 1591 cod. civ., che ha natura contrattuale, non sorge automaticamente, sulla base del raffronto tra un potenziale canone di mercato ricavabile da una nuova locazione e quello corrisposto dal conduttore al momento del rilascio; pertanto, il mero ritardo del conduttore nella riconsegna della cosa locata legittima soltanto la condanna generica al risarcimento del danno, richiedendosi, in sede di liquidazione del danno medesimo, che il locatore dimostri, con ogni mezzo, e, quindi, anche per presunzioni, l´esistenza di una concreta lesione del suo patrimonio in relazione alle condizioni dell´immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di una specifica attuale utilizzazione nonché all´esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo.

Cass. Civ., Sez. III, 16/9/2008, n. 23720

 

Qualora, in violazione dell´art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna la cosa locata presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso della stessa, incombe al conduttore l´obbligo di risarcire tali danni; pertanto, il locatore può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all´inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall´uso conforme al contratto, mentre non può addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti. (Nella specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di merito che, pur dando atto che i lavori di ripristino eseguiti dal locatore includevano opere diverse e maggiori rispetto a quelle rese indispensabili dall´eliminazione dei danni arrecati dal conduttore, aveva liquidato a titolo di danni l´intera somma spesa per la ristrutturazione dell´immobile).

Cass. Civ., Sez. III, 16/9/2008, n. 23721

 

 

 La selezione delle massime, i cui testi sono stati reperiti negli Archivi del Centro elaborazione dati della Corte di Cassazione, è stata effettuata dall´Ufficio studi della CONFEDILIZIA

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