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CASSAZIONE CIVILE 2007: LOCAZIONE AD USO ABITATIVO


GENNAIO
 

In materia di locazioni abitative, la pattuizione del canone in deroga a quella stabilita dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, prevista dall´art. 11 della legge 8 agosto 1992, n. 359, era valida, ai sensi dell´art. 79 della legge n. 392 del 1978, alla condizione legale di essere contestuale alla rinuncia del locatore alla facoltà di disdetta alla prima scadenza, con speculare obbligo del locatore di rinnovare il contratto per ulteriori quattro anni, a meno che nel corso del rapporto la rinuncia divenisse inefficace per giusta causa, quale l´intenzione del locatore di adibire l´immobile ad abitazione propria o di congiunti, o di esercitarvi una delle attività indicate nell´art. 27 o di eseguirvi le opere indicate nell´art. 59 della stessa legge n. 392 del 1978.

Cass. Civ., Sez. III, 15/1/2007, n. 638

 

Nella locazione di immobili urbani con destinazione abitativa ai sensi della legge 392 del 1978, dalla situazione fattuale contrassegnata dall´ubicazione dell´appartamento nel medesimo edificio dell´autorimessa o del posto macchina, dall´appartenenza di entrambi allo stesso proprietario e dalla loro locazione al medesimo conduttore con destinazione alle esigenze delle persone che alloggiano nell´appartamento, deriva una presunzione semplice di rapporto pertinenziale, valevole ad estendere all´autorimessa o al posto macchina le disposizioni della legge sull´equo canone ed a rendere applicabile il metodo di calcolo di cui all´art. 13 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per cui non è idonea di per sé ad escludere il vincolo pertinenziale la circostanza che l´autorimessa venga locata quando l´appartamento è già dotato di altro posto macchina.

Cass. Civ., Sez. III, 15/1/2007, n. 638

 

La pubblicazione, da parte dei Comuni, dei dati relativi alla consistenza numerica della popolazione residente ed alle sue variazioni percentuali rispetto al tasso di incremento medio nazionale, prescritta dal previgente art. 26 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (successivamente abrogato per effetto dell´art. 14, comma quarto, della legge n. 431 del 1998), non costituiva condizione sostanziale del diritto del locatore ad un canone locativo liberamente determinato senza il limite nascente dai criteri fissati negli articoli da 12 a 25 della stessa legge (cosiddetta sull´equo canone) o del diritto del conduttore all´applicazione dell´equo canone, ma - come si evinceva dal tenore letterale della disposizione e dalla sua collocazione in un comma separato rispetto a quello del medesimo articolo che indicava le condizioni sostanziali, cui era collegata l´esclusione della disciplina relativa all´equo canone - aveva solo la funzione di agevolare la conoscenza dei dati in questione, dei quali il giudice avrebbe dovuto conseguentemente tener conto, anche in difetto della predetta pubblicazione, dato che da essi dipendeva l´applicabilità o meno delle norme sulla determinazione dell´equo canone locativo degli immobili per l´uso abitativo, che, a norma del secondo comma del citato art. 26, non erano vincolanti nei Comuni in cui, al censimento del 1971, risultava una popolazione residente fino a 5.000 abitanti, qualora nel quinquennio precedente all´entrata in vigore della legge e per ogni successivo quinquennio la popolazione residente non avesse subito variazioni in aumento o l´aumento percentuale fosse stato comunque inferiore a quello medio nazionale risultante dai dati ISTAT.

Cass. Civ., Sez. III, 15/1/2007, n. 638

 

Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d´uso dei beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d´uso convenuta; del mancato rilascio il locatore è responsabile nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell´immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto del suo obbligo specifico di garantire il pacifico godimento dell´immobile in rapporto all´uso convenuto.

Cass. Civ., Sez. III, 17/1/2007, n. 975

 

FEBBRAIO

 

L´art. 1588 cod. civ., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell´incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. Ne discende che a tal fine non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l´identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore.

Cass. Civ., Sez. III, 6/2/2007, n. 2550

 

La presunzione, valevole in sede esecutiva a norma dell´art. 621 cod. proc. civ., per cui tutti i mobili che si trovano nell´azienda o nell´abitazione del debitore sono di sua proprietà, opera sul presupposto di una relazione di fatto tra il debitore e questi particolari spazi di vita professionale o familiare, perché chi ne gode può liberamente introdurvi e solitamente vi introduce cose che gli appartengono. A tal fine è azienda del debitore anche quella ubicata in un immobile preso in locazione, non diversamente da come è casa del debitore quella da lui condotta in locazione.

Cass. Civ., Sez. III, 9/2/2007, n. 2909

 

Nel procedimento di convalida di licenza per finita locazione, qualora intervenga la convalida ai sensi dell´art. 663 cod. proc. civ., il giudice non può disporre la condanna alle spese a carico del conduttore-intimato e a favore del locatore (con la configurabilità del diritto di quest´ultimo al relativo rimborso), non trovando applicazione in tal caso, oltre al principio della soccombenza, nemmeno quello di causalità, poiché il provvedimento di convalida non può considerarsi pronunciato in dipendenza di un fatto del convenuto, che renda necessario il ricorso alla tutela giurisdizionale, bensì di un interesse esclusivo dell´attore-intimante alla costituzione in via preventiva di un titolo esecutivo, da far valere successivamente alla scadenza del contratto. (Nella specie, la S.C., sulla scorta dell´enunciato principio, ha rigettato il ricorso - fondato sulla pretesa violazione del giudicato mecenate dell´ordinanza di convalida - e confermato l´impugnata sentenza del giudice di pace con la quale, decidendo in sede di opposizione all´esecuzione iniziata dal locatore nei confronti del conduttore in base ad un´ordinanza di convalida di licenza per finita locazione che conteneva la liquidazione delle spese senza però l´individuazione della parte onerata, aveva accolto la contestazione del conduttore-opponente, sul presupposto che la liquidazione dovesse interpretarsi nel senso che le spese erano state accollate allo stesso locatore, essendosi dovuto esso conduttore difendere dalla richiesta che la licenza fosse convalidata per una data anteriore).

Cass. Civ., Sez. III, 20/2/2007, n. 3969

 

In tema di imposte sui redditi, l´art. 11, comma secondo, della legge 30 dicembre 1991, n. 413, deve essere inteso come norma contenente l´esclusiva ed esaustiva disciplina per la fissazione dell´imponibile rispetto agli edifici di interesse storico od artistico, da effettuarsi sempre con riferimento alla più bassa delle tariffe d´estimo della zona, a prescindere dalla locazione del bene a canone superiore. In relazione a tale regime fiscale non assumono rilievo le disposizioni di cui agli artt. 1, comma secondo, lett. a), 2, comma terzo, ed 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, sulla disciplina degli immobili adibiti ad abitazione, atteso che l´agevolazione (abbattimento del trenta per cento del reddito locativo imponibile) prevista dall´art. 8 suddetto è applicabile anche agli immobili di interesse storico o artistico, quando siano locati in base a contratti stipulati in conformità ai modelli predisposti con accordi in sede collettiva tra le associazioni economiche della proprietà edilizia e dei conduttori; sicché tale agevolazione, concorrendo con quella concessa dal citato art. 11, co.2, legge n. 413 del 1991, anziché escluderla, consente al proprietario di optare per il regime a lui più favorevole.

Cass. Civ., Sez. V, 23/2/2007, n. 4251

 

MARZO

 

Nell´ipotesi di simulazione relativa parziale, il contratto conserva inalterati i suoi elementi, ad eccezione di quello interessato dalla simulazione, con la conseguenza che, non essendo il contratto nullo né annullabile, ma soltanto inefficace tra le parti, gli elementi negoziali interessati dalla simulazione possono essere sostituiti o integrati con quelli effettivamente voluti dai contraenti. Pertanto, la prova per testimoni della pattuizione di celare una parte del canone di un contratto di locazione non incontra fra le parti i limiti dettati dall´art. 1417 cod. civ. ,nè contrasta col divieto posto dall´art. 2722 cod. civ., in quanto una tale pattuizione non può essere equiparata, per mancanza di una propria autonomia strutturale o funzionale, all´ipotesi di dissimulazione del contratto, sicché la prova relativa ha scopo e natura semplicemente integrativa e può a tale stregua risultare anche da deposizioni testimoniali o presunzioni.

Cass. Civ., Sez. II, 2/3/2007, n. 4901

 

Tenuto conto che l´art. 1585 secondo comma cod. civ. attribuisce al conduttore una tutela diretta, anche di natura petitoria, oltre che risarcitoria, del diritto di godimento leso dal fatto ingiusto del terzo, il concessionario di un terreno gravato da usi civici può agire in giudizio ai sensi della norma citata - applicabile per analogia alla concessione - per ottenere il rilascio del bene che sia stato oggetto di occupazione abusiva.

Cass. Civ., Sez. II, 5/3/2007, n. 5029

 

Il conduttore che deduca la obiettiva inesistenza delle esigenze abitative transitorie menzionate nel contratto e di avere corrisposto, per effetto della dichiarata esistenza, un canone superiore a quello legale, e chieda la restituzione di quanto pagato in eccedenza, ha l´onere di provare che il locatore, in base alla obiettiva situazione di fatto da lui conosciuta al momento della conclusione del contratto, era in grado di valutare l´inesistenza della situazione ivi dedotta allo scopo di eludere la normativa sull´equo canone.

Cass. Civ., Sez. III, 8/3/2007, n. 5332

 

Il principio secondo cui l´inadempimento o l´inesatto adempimento dell´obbligazione contrattuale costituisce di per sé un illecito, ma non obbliga l´inadempiente al risarcimento, se in concreto non ne è derivato un danno, si applica anche alla fattispecie disciplinata dall´art. 1590 cod. civ., con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento, se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all´uso del bene in conformità del contratto, non è derivato, per particolari circostanze, un danno patrimoniale al locatore, sul quale incombe il relativo onere probatorio.

Cass. Civ., Sez. III, 8/3/2007, n. 5328

 

La destinazione particolare dell´immobile locato, tale da richiedere che l´immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell´obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell´immobile in relazione all´uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l´attestazione del riconoscimento della idoneità dell´immobile da parte del conduttore.

Cass. Civ., Sez. III, 13/3/2007, n. 5836

 

Anche per i crediti derivanti da fitti e pigioni non è necessaria - ai fini della decorrenza degli interessi - la costituzione in mora quando il termine per pagare è scaduto e la prestazione deve essere effettuata nel domicilio del creditore.

Cass. Civ., Sez. III, 13/3/2007, n. 5836

 

In tema di locazioni, la prova del maggior danno, ai sensi dell´articolo 1591 cod. civ., non deve essere necessariamente fornita attraverso la dimostrazione di determinate proposte di locazione per un canone più elevato, potendo il locatore avvalersi a questo fine di elementi presuntivi dotati dei requisiti previsti dall´articolo 2729 cod. civ., purché consentano di ritenere l´esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsi il godimento dell´immobile dietro corrispettivo; l´offerta da parte del conduttore di un canone maggiore per la rinnovazione del contratto può tutt´al più valere come elemento presuntivo che concorre unitamente ad elementi dello stesso segno a provare l´esistenza del danno.

Cass. Civ., Sez. III, 22/3/2007, n. 6958

 

L´obbligazione risarcitoria - derivante da un fatto unico dannoso imputabile a più soggetti - è solidale, non cumulativa, e, perciò, non dà luogo a litisconsorzio necessario passivo e non impone, di conseguenza, il "simultaneus processus", incontrando tale regola una deroga, in via eccezionale, soltanto nei casi in cui la responsabilità, in capo ad uno dei danneggianti, si ponga in rapporto di dipendenza con la responsabilità di altri danneggianti, ovvero quando le distinte posizioni dei coobbligati presentino obiettiva interrelazione, alla stregua della loro stretta subordinazione, anche sul piano del diritto sostanziale, sicché la responsabilità dell´uno presupponga la responsabilità dell´altro, nonché nell´ipotesi in cui sia la legge stessa che - presupponendo, e derogando a detto principio - imponga esplicitamente, sempre in via eccezionale, il litisconsorzio necessario tra coobbligati solidali. (Nella specie, rigettando il relativo motivo di ricorso, la S.C. ha rilevato come, nel caso dedotto di un´azione di responsabilità extracontrattuale riconducibile ad un´azione di riscatto promossa ai sensi dell´art. 39 della legge n. 392 del 1978, esercitata congiuntamente nei riguardi degli alienanti e degli acquirenti, in rapporto al preteso comportamento degli alienanti, non sussistesse stretta subordinazione o rapporto di dipendenza tra le condotte di tutti gli alienanti, ben potendo alcuni di essi essere rimasti estranei al denunciato fatto dannoso della preordinata dolosa condotta diretta a vanificare il diritto di riscatto del conduttore).

Cass. Civ., Sez. III, 27/3/2007, n. 7501

 

La prova del maggior danno, di cui alla seconda parte dell´art. 1591 cod. civ., non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dall´astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene, ma richiede, invece, la specifica dimostrazione di un´effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli. Detta prova incombe sul locatore, tenuto a dar conto dell´esistenza di ben determinate proposte di locazione o di acquisto e di concreti propositi di utilizzazione.

Cass. Civ., Sez. III, 27/3/2007, n. 7499

 

APRILE

 

L´interposizione fittizia di persona postula la partecipazione all´accordo simulatorio non solo del soggetto interponente e di quello interposto, ma anche del terzo contraente, chiamato ad esprimere la propria adesione all´intesa raggiunta dai primi due (contestualmente od anche successivamente alla formazione dell´accordo simulatorio), onde manifestare la volontà di assumere diritti ed obblighi contrattuali direttamente nei confronti dell´interponente, secondo un meccanismo effettuale analogo a quello previsto per la rappresentanza diretta. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto esente da vizi la sentenza di merito che aveva escluso la configurabilità di una interposizione fittizia, a fronte di un contratto di locazione in cui la locatrice riteneva che il legale rappresentante della società conduttrice avrebbe occupato l´immobile locato in tale qualità, come risultante dal contratto, e non in proprio).

Cass. Civ., Sez. III, 13/4/2007, n. 8843

 

In tema di locazione, l´accertamento, da parte di locatore e conduttore, degli elementi che concorrono alla formazione del cosiddetto equo canone, secondo la disciplina della legge 27 luglio 1978, n.392, "ratione temporis" applicabile, ha sempre natura di mero atto di ricognizione, e mai di atto negoziale. Ne consegue che la sentenza del giudice di merito che abbia determinato - in conseguenza dell´accertamento della variazione, o di un più esatto calcolo, di taluno di quegli elementi - un "equo canone" superiore a quello risultante dai conteggi effettuati dalle parti, non comporta l´insorgenza di un contratto del tutto nuovo tra le parti medesime in violazione dei patti suddetti, ma semplicemente attua il diritto di quelle alla verifica dell´esattezza degli elementi in questione.

Cass. Civ., Sez. III, 20/4/2007, n. 9489

 

MAGGIO

In materia di contratto di locazione, l´obbligo di prendere in consegna la cosa e di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l´uso determinato dal contratto o desumibile da altre circostanze e l´obbligo di rispondere della perdita e del deterioramento della cosa avvenuti nel corso della locazione consentono al locatore di agire nel corso del rapporto per ottenere il rispetto di una conduzione diligente del bene locato, ma non possono legittimare una azione dopo la riconsegna dell´immobile per ottenere la condanna del conduttore al risarcimento del danno corrispondente alla spesa necessaria per ripristinare le migliori condizioni di manutenzione dell´immobile realizzate dal conduttore nel corso della locazione.

Cass. Civ., Sez. III, 9/5/2007, n. 10562

 

L´errore di fatto, che legittima l´impugnazione per revocazione ex art. 395 cod. proc. civ., consiste in una falsa percezione della realtà, in un errore, cioè, obiettivamente e immediatamente rilevabile, tale da aver indotto il giudice ad affermare l´esistenza di un fatto decisivo incontestabilmente escluso dagli atti o dai documenti di causa, ovvero l´inesistenza di un fatto decisivo positivamente accertato in essi, sempre che tale fatto non abbia costituito un punto controverso sul quale sia intervenuta adeguata pronuncia. (Nella specie, la S.C. ha escluso che sia incorso in errore di fatto revocatorio il giudice di merito che abbia ritenuto - sulla base di missive promananti dalla Provincia contenenti l´impegno a pagare i canoni di locazione - l´acquiescienza tacita della convenuta alla sentenza di primo grado, che aveva accertato il subentro della Provincia al Comune in otto contratti di locazione con conseguente obbligo di pagare i canoni).

Cass. Civ., Sez. I, 9/5/2007, n. 10637

 

In tema di locazione di immobili urbani, la norma contemplata nell´art. 6, comma sesto, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, che ha introdotto un criterio di quantificazione predeterminato e forfettario del risarcimento del danno da occupazione illegittima degli immobili individuandolo nella misura del 20 per cento del canone di locazione, con esclusione di ogni altro risarcimento previsto dall´art. 1591 cod. civ. (anche nell´ipotesi in cui il locatore possa dimostrare l´esistenza di un più grave e rilevante danno, salvo che per il periodo successivo alla scadenza del termine di sospensione dell´esecuzione stabilito "ope legis" o di quello giudizialmente fissato per il rilascio dell´immobile, in base alla sentenza n. 482 del 2000 della Corte Costituzionale) è una norma eccezionale, di efficacia temporanea e destinata ad agevolare la transizione verso il nuovo regime pattizio delle locazioni e, come tale, avente efficacia retroattiva ed immediatamente applicabile ai giudizi in corso.

Cass. Civ., Sez. III, 11/5/2007, n. 10836

 

L´obbligazione di restituire la cosa locata secondo le condizioni stabilite dall´art. 1590, comma primo, cod. civ. pur avendo natura contrattuale, non ha carattere sinallagmatico, ma consegue alla natura propria della locazione (che si configura come contratto a termine), e nasce alla scadenza della locazione. Corrispondentemente, anche la responsabilità del conduttore per la ritardata consegna della cosa o per la trasformazione o il deterioramento di essa non dovuto all´uso conforme agli accordi convenzionali assume natura contrattuale ed essa si estende ai danni che sono casualmente collegati alla condotta del medesimo conduttore con esclusione di quelli riconducibili unicamente alla condotta del locatore. Da ciò si desume che è responsabile del danno consistente nella perdita di vantaggiose occasioni di vendita della cosa locata o nella risoluzione del contratto di vendita di essa il conduttore che, ritardando la riconsegna del bene o riconsegnandolo trasformato o deteriorato (oltre l´usura ordinaria), ponga in essere le condizioni della perdita di siffatte occasioni o per la determinazione dell´evento comportante lo scioglimento del contratto (anche solo preliminare) di vendita concluso dal locatore con terzi. (Nella specie, la S.C., ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che non aveva ravvisato la sussistenza del nesso causale fra l´inadempimento dell´ente conduttore e quello dei locatori concernente il contratto preliminare di vendita intervenuto con terzi per il fatto che i locatori stessi si erano assunti l´obbligo di consegnare l´immobile alla promissaria acquirente sgombro prima ancora di ottenere la rimozione dei prefabbricati insistenti sul terreno oggetto del preliminare senza valutare se tale fatto fosse da solo idoneo a produrre l´evento dannoso, addossando, altresì, ai ricorrenti locatori un´attività straordinaria, consistente in un "facere", alla quale, secondo lo sviluppo fisiologico delle reciproche obbligazioni del contratto locatizio, essi non erano tenuti, ritenendo erroneamente, peraltro, l´irrisarcibilità del danno nella fattispecie, siccome imprevedibile).

Cass. Civ., Sez. III, 15/5/2007, n. 11189

 

Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell´art. 1578 cod. civ. (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell´art. 1575 cod. civ., ma altera l´equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all´uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell´azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l´integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestansi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto, va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino una mera infiltrazione, nel qual caso diviene operante l´obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell´art. 1576 cod. civ., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale. (Nella specie, la S.C., sulla scorta dell´enunciato principio, ha confermando l´impugnata sentenza con cui era stata correttamente esclusa la sussistenza di un difetto o vizio incidente sulla struttura materiale dell´immobile locato, trattandosi di un´infiltrazione di natura accidentale determinante un´impraticabilità parziale del locale e comunque temporalmente limitata, che realizzata un´ipotesi di alterazione transitoria comportante, per il locatore, soltanto l´onere della relativa riparazione).

Cass. Civ., Sez. III, 15/5/2007, n. 11198

 

Qualora l´attore abbia richiesto la condanna del convenuto al pagamento di una determinata somma a titolo di differenze non corrisposte di canoni di locazione, il giudice del merito non può emanare una condanna generica e rimettere la liquidazione eventuale del credito medesimo al calcolo affidato alle stesse parti in base a criteri parametrici neppure indicati, ma, nel rispetto del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, deve determinare il credito in base agli elementi acquisiti al processo, oppure rigettare la domanda per difetto di prova.

Cass. Civ., Sez. III, 17/5/2007, n. 11460

 

In tema di locazione, ad integrare novazione del contratto non è sufficiente la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell´oggetto o del titolo della prestazione (e rimanendo irrilevante, invece, la successione di un soggetto ad un altro nel rapporto, come verificatosi nella specie), che ricorrano gli elementi dell´ "animus" e della "causa novandi", il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito insindacabile in sede di legittimità se logicamente e correttamente motivato.

Cass. Civ.,  Sez. III, 21/5/2007, n. 11672

 

Vero che gli effetti del giudicato sostanziale si estendono, anche in caso di rigetto della domanda, a tutte le statuizioni inerenti all´esistenza e alla validità del rapporto dedotto in giudizio, l´operatività di tale efficacia deve peraltro intendersi limitata alle statuizioni necessarie ed indispensabili per giungere alla decisione, non estendendosi, invece, alle enunciazioni puramente incidentali, nonché alle considerazioni prive di relazione causale con quanto abbia formato oggetto della pronuncia, ovvero di collegamento con il contenuto del dispositivo - e prive pertanto di efficacia decisoria -. Allo stesso modo, il giudicato implicito può ritenersi formato solo quando tra la questione risolta espressamente e quella considerata implicitamente decisa sussista non soltanto un rapporto di causa ad effetto, ma un nesso di dipendenza così indissolubile che l´una non possa essere decisa senza la preventiva decisione dell´altra, poiché, diversamente, ne risulterebbero illegittimamente pregiudicati i diritti delle parti. (Nella specie, la S.C., sulla scorta dell´enunciato principio, ha confermato la sentenza impugnata con la quale, in riferimento ad una controversia di risoluzione per finita locazione, era stata rigettata l´eccezione di giudicato riferito ad una precedente pronuncia intercorsa tra le parti nella quale era rimasta accertata la sanatoria della morosità e, quindi, il mero adempimento sopravvenuto dell´obbligazione di corresponsione del canone da parte del conduttore, senza, però, che tale decisione potesse far stato sulla validità ed efficacia del contratto di locazione).
Cass. Civ., Sez. III, 21/5/2007, n. 11672

GIUGNO

 

In tema di locazioni di immobili ad uso abitativo, con riferimento ai cosiddetti patti in deroga, di cui all´articolo 11, comma secondo, d.l. 11 luglio 1992 n. 333 conv. nella legge 8 agosto 1992 n. 359, "ratione temporis" applicabile, ove venga a mancare la "condicio juris" prevista dalla suddetta norma, e cioè che il locatore rinunci alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza, il rapporto è riconducibile ad un ordinario contratto di locazione con sostituzione automatica delle clausole sulla durata e sul canone stabilite dalle parti con le norme della legge 27 luglio 1978 n.392 attinenti alla durata e al canone legali. È invece da escludere che possa operarsi l´inserimento automatico della rinuncia del locatore alla disdetta alla prima scadenza quadriennale, perché ciò comporterebbe l´inammissibile inserzione nel contratto di un requisito essenziale mancante e di una clausola negoziale non voluta dalle parti e, in ultima analisi, la creazione di un contratto di tipologia diversa da quella voluta dalle parti.

Cass. Civ., Sez. III, 5/6/2007, n. 13063

Nel giudizio di cognizione introdotto dall´opposizione a decreto ingiuntivo solo l´opponente, in virtù della sua posizione sostanziale di convenuto, è legittimato a proporre domande riconvenzionali, e non anche l´opposto, che incorrerebbe, ove le avanzasse, nel divieto (la cui violazione è rilevabile d´ufficio anche in sede di legittimità) di formulazione di domande nuove, salvo il caso in cui, per effetto di una riconvenzionale proposta dall´opponente, la parte opposta venga a trovarsi, a sua volta, nella posizione processuale di convenuta. (Nella specie, la S.C., alla stregua dell´enunciato principio, ha confermato la sentenza impugnata con la quale era stata rilevata l´inammissibilità della domanda - da qualificarsi come "nuova" siccome fondata su una diversa "causa petendi" - proposta dall´opposto che, dopo aver agito in sede monitoria per il pagamento di canoni di locazione arretrati, aveva chiesto, nella conseguente fase oppositiva, anche la condanna dell´opponente al risarcimento dei danni conseguenti alle modifiche non autorizzate apportate all´immobile locato dall´ente conduttore, senza che potesse aver alcun rilievo, ai fini dell´ammissibilità di detta domanda, la riserva, effettuata in sede monitoria, di agire per le ulteriori somme dovute in separato giudizio).

Cass. Civ., Sez. III, 5/6/2007, n. 13086

 

Salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l´uso del bene locato; pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand´anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. Inoltre, la destinazione particolare dell´immobile locato, tale da richiedere che l´immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell´obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell´immobile in relazione all´uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l´attestazione del riconoscimento della idoneità dell´immobile da parte del conduttore.

Cass. Civ., Sez. III, 8/6/2007, n. 13395

La circostanza che il conduttore abbia adibito l´immobile ad un uso diverso da quello pattuito, con la consapevole tolleranza del locatore, non è da sola sufficiente a far sorgere una responsabilità di quest´ultimo nei confronti del terzo che da tale nuova e diversa attività del conduttore abbia riportato danni.
Cass. Civ., Sez. III, 26/6/2007, n. 14745

 

Nelle locazioni soggette "ratione temporis" al regime dei cosiddetti "patti in deroga" (ai sensi dell´abrogato art. 11 d.l. n. 333 del 1992) la pattuizione di un canone di locazione superiore a quello imposto dalla legge n. 392 del 1978 è consentita a condizione che il locatore rinunci, in modo espresso ed inequivoco, ad esercitare il diritto di recesso in occasione della prima scadenza contrattuale. Tale clausola non può ritenersi pattuita, e di conseguenza è dovuto il canone "equo" ex lege n. 392 del 1978, là dove il contratto si limiti a prevedere una mera clausola di rinnovo automatico.
Cass. Civ., Sez. III, 26/6/2007, n. 14746
 

In tema di mutamento di destinazione d´uso della cosa locata, il decorso del termine di decadenza di cui all´art. 80 legge 392/78 per mancato esercizio da parte del locatore dell´azione di risoluzione del contratto entro tre mesi dall´avvenuta conoscenza, non è rilevabile d´ufficio dal giudice, dovendo la parte interessata, nel sollevare l´eccezione, manifestare chiaramente la volontà di avvalersi dell´effetto estintivo dell´altrui pretesa, ricollegato dalla legge al decorso di un certo termine. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto l´eccezione di decadenza implicitamente eccepita dal conduttore, per il fatto che questi aveva svolto domanda riconvenzionale per la ripetizione dei canoni corrisposti oltre la misura legale).
Cass. Civ., Sez. III, 26/6/2007, n. 14765

 

LUGLIO

 

In materia di locazioni di immobili urbani disciplinate dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, tutte le questioni relative alla determinazione del canone, in esse comprese le questioni concernenti l´integrazione e l´aumento, ovvero l´aggiornamento (artt. 24 e 32) e l´adeguamento (art. 25) del detto canone, sia se riguardino locazioni abitative sia se riguardino locazioni di immobili destinati ad uso diverso, non possono formare oggetto di pronuncia arbitrale per nullità della clausola compromissoria, a norma dell´art. 54 della stessa legge n. 392 del 1978. (Nella specie la S.C. ha ritenuto ricompresa nell´ambito dell´art. 32 della legge indicata la clausola contrattuale che prevedeva la maggiorazione del canone in caso di spese sostenute dal locatore per interventi straordinari in quanto incidente sull´aggiornamento ISTAT, essendo idonea a determinare la base di calcolo del canone, e, in applicazione del suindicato principio, ha ritenuto che la controversia avente ad oggetto l´applicabilità di detta pattuizione rientra tra quelle per le quali la legge c.d. dell´equo canone ha previsto la nullità della clausola compromissoria).

Cass. Civ., Sez. III, 11/7/2007, n. 15470

 

La clausola di un contratto di locazione di immobili che pone a carico del conduttore le spese, che di norma gravano sul locatore, comprese quelle imputabili a vetustà, forza maggiore ed all´uso convenuto, non ha carattere vessatorio e, quindi, non rientra tra le clausole per le quali l´art. 1341, secondo comma, cod. civ. prevede la specifica approvazione per iscritto.
Cass. Civ., Sez. III, 12/7/2007, n. 15592
 

L´opposizione all´intimazione di licenza per finita locazione determina la trasformazione del procedimento sommario per convalida della licenza in giudizio ordinario di cognizione, volto ad accertare se la domanda di rilascio, comunque contenuta nell´istanza di intimazione, sia o meno fondata, dovendo derivarne la decisione sul mantenimento o sulla risoluzione del contratto sottostante all´intimazione, senza che ciò comporti la violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato. Conseguentemente, la sentenza di appello che, in riforma di quella di primo grado, abbia rigettato la domanda dichiarando che la locazione principale era cessata prima dell´intimazione della licenza e che questa circostanza si ripercuoteva sul contratto di sublocazione, non viola il combinato disposto degli artt. 342 e 163, comma 2, n. 4, cod. proc. civ.
Cass. Civ., Sez. III, 12/7/2007, n. 15593

L´art. 26 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 non ha apportato sostanziali innovazioni al regime di cui all´art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 (ovvero di cui all´art. 41 sexies legge 17 agosto 1942, n. 1150) che, pertanto, é applicabile alle costruzioni realizzate dopo l´entrata in vigore della legge n. 765 del 1967. La normativa richiamata pone un vincolo pubblicistico di destinazione di uso che non può essere spezzato da atti di autonomia privata, e che incide, per la sua natura cogente e inderogabile, anche nei rapporti intersoggettivi di diritto privato, tra cui quelli di locazione, sicché ne consegue, in caso di locazione, con separati contratti, dell´appartamento e del box al medesimo conduttore (come nella specie), l´assoggettamento, ai sensi dell´art. 818 cod. civ., della cosa accessoria (il box) al regime locativo della cosa principale (l´appartamento).

Cass. Civ., Sez. III, 21/7/2007, n. 16172

A differenza della domanda riconvenzionale (con la quale il convenuto, traendo occasione dalla domanda contro di lui proposta, chiede un provvedimento giudiziale a sé favorevole, che gli attribuisca beni determinati in contrapposizione a quelli richiesti con la domanda principale), l´eccezione riconvenzionale esprime una richiesta che, pur rimanendo nell´ambito della difesa, amplia il tema della controversia, senza tuttavia tendere ad altro fine che non sia quello della reiezione della domanda, opponendo al diritto fatto valere dall´attore un diritto idoneo a paralizzarlo. (Nella specie la S.C., in applicazione del riportato principio, ha confermato la sentenza di merito, qualificando come eccezione riconvenzionale la richiesta del conduttore volta all´accertamento della nullità della clausola contrattuale di maggiorazione del canone di locazione a decorrere dal terzo anno in quanto strumentale soltanto al rigetto dell´avversa pretesa, intendendo il conduttore, mediante il riconoscimento dell´entità del canone da lui dedotta, impedire la risoluzione del contratto di locazione per insussistenza di una sua morosità collegata al maggior canone dedotto "ex adverso").

Cass. Civ., Sez. III, 24/7/2007, n. 16314

 

Il giudicato formatosi a seguito della mancata opposizione avverso un decreto ingiuntivo, recante intimazione di pagamento di canoni arretrati in relazione ad un rapporto di locazione, fa stato fra le stesse parti circa l´esistenza e validità del rapporto corrente "inter partes" e sulla misura del canone preteso, nonché circa l´inesistenza di tutti i fatti impeditivi o estintivi, anche non dedotti, ma deducibili nel giudizio di opposizione, quali quelli atti a prospettare l´insussistenza, totale o parziale, del credito azionato in sede monitoria dal locatore a titolo di canoni insoluti, per effetto di controcrediti del conduttore per somme indebitamente corrisposte in ragione di maggiorazioni "contra legem" del canone. (In applicazione di tale principio la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva ritenuto sussistente il giudicato in relazione all´accertamento della misura del canone di locazione dovuto dai conduttori in forza del decreto ingiuntivo emesso per il pagamento dei canoni dagli stessi non corrisposti e non opposto).

Cass. Civ., Sez. III, 24/7/2007, n. 16319

 

AGOSTO

 

In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell´immobile locato determina, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1599 e 1602 cod. civ., la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore; ai sensi dell´art. 1605 cod. civ., il terzo acquirente della cosa locata può chiedere i canoni della locazione non ancora scaduti quando risultano da atto di data certa. (Nella specie, in applicazione del riportato principio, la S.C. ha ritenuto che la società alla quale era stato conferito in proprietà da due suoi soci, con atto di data certa anteriore al pignoramento e alla successiva assegnazione dei canoni, il bene locato, aveva conseguito il diritto di pretendere i canoni dalla data di trascrizione dell´acquisto dell´immobile e che a tanto non era di ostacolo la circostanza che nell´ordinanza di assegnazione fossero compresi anche canoni non ancora scaduti alla data della dichiarazione positiva del terzo, soccorrendo in tal caso la disposizione di cui al primo comma dell´art. 1605 cod. civ., sicché ben poteva la società, acquirente dell´immobile con atto di data certa, pretendere l´attribuzione dei canoni non ancora scaduti dopo la dichiarazione del terzo).

Cass. Civ., Sez. III, 9/8/2007, n. 17488

In caso di risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta (nella specie a seguito dei danni causati da evento sismico e della conseguente emanazione di ordinanze sindacali di sgombero e di inagibilità relative agli immobili oggetto del contratto e destinati a scuola), va esclusa l´applicabilità dell´art. 1591 cod. civ., essendo inconfigurabile il godimento, anche di mero fatto, dei beni già locati - sicché é da ritenersi non più dovuto il corrispettivo che, se corrisposto, determina un ingiustificato arrichimento da parte del (già) locatore - e neppure essendo configurabile la possibilità di una utilizzazione diretta o di un reimpiego da parte del locatore dei beni medesimi nel periodo tra la cessazione dei contratti e la loro effettiva riconsegna. (Nella specie la riconsegna degli immobili era avvenuta senza previa richiesta né costituzione in mora da parte della locatrice ben prima della proposizione della domanda giudiziale e i lavori di riattamento erano iniziati solo alcuni mesi dopo la riconsegna delle chiavi).

Cass. Civ., Sez. III, 22/8/2007, n. 17844

La cessazione della materia del contendere può essere dichiarata dal giudice d´ufficio quando sia sopravvenuta una situazione riconosciuta da entrambe le parti che ne abbia eliminato il contrasto anche circa la rilevanza giuridica delle vicende sopravvenute ed abbia perciò fatto venire meno la necessità della pronuncia del giudice sull´oggetto della controversia. Tale situazione non ricorre nell´ipotesi in cui, nelle more del giudizio per finita locazione di un immobile, quest´ultimo sia stato riconsegnato dal conduttore se, pur dopo la consegna, perduri tra le parti contrasto in relazione alla fondatezza della pretesa fatta valere dal locatore. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che erroneamente aveva attribuito alla materiale riconsegna del locale il significato di sopravvenienza di una situazione di diritto sostanziale tale da far perdere alle parti ogni interesse a proseguire il giudizio, in quanto risultava dallo stesso contegno processuale delle parti nel giudizio di appello - caratterizzato dal mantenimento delle rispettive posizioni e conclusioni, nonostante l´avvenuta riconsegna dell´immobile locato - la perdurante sussistenza di una situazione di contrasto in ordine alla fondatezza della pretesa fatta valere dal locatore, almeno in relazione alla data di cessazione legale della locazione, e, quindi, dell´interesse del locatore ad ottenere una pronuncia di merito in ordine alla domanda di finita locazione).

Cass. Civ., Sez. III, 22/8/2007, n. 17861

 

Nel caso in cui il conduttore chieda in via autonoma o in via riconvenzionale l´indennità di cui all´art. 1592 cod. civ., il consenso del locatore ai miglioramenti costituisce un fatto costitutivo del diritto fatto valere, quale "conditio sine qua non" per la proposizione e l´accoglimento della relativa domanda, per cui incombe al conduttore stesso l´onere di provare ex art. 2967 cod. civ. la sussistenza nella fattispecie del detto consenso.

Cass. Civ., Sez. III, 22/8/2007, n. 17861

 

In tema di locazione, nel sistema normativo delineato dall´art. 1592 cod. civ., la riconsegna della cosa da parte del locatario non va intesa quale condizione di proponibilità della domanda di indennità per i miglioramenti ma quale presupposto per un provvedimento favorevole o sfavorevole sulla domanda stessa, vale a dire per una pronuncia nel merito.

Cass. Civ., Sez. III, 22/8/2007, n. 17861

 

In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, le norme transitorie di cui all´art. 14 legge 431/98 consentono l´applicazione delle norme previgenti, ai contratti in corso "per la loro intera durata" e "ad ogni effetto"; la disdetta è pertanto legittimamente effettuata alla stregua delle meno gravose regole di cui all´art. 3 della legge 392 del 1978 anche nel caso in cui il termine per effettuarla scada dopo l´entrata in vigore della legge 431 del 1998. Pertanto, l´art. 2, ultimo comma, della legge 431 del 1998 va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge, per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare - ma che non ha fatto - anche in base alle vecchie regole, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina; laddove, invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, come consentito dall´art. 3 della legge n. 392 del 1978, il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi dell´art. 14, ultimo comma, della legge n. 431 del 1998.

Cass. Civ., Sez. III, 24/8/2007, n. 17995

 

Il contratto di cessione dei canoni di locazione da parte del locatore integra un negozio autonomo e distinto dalla locazione che ne costituisce solo il logico presupposto fattuale; ne consegue che sussiste l´obbligo di trascrizione sempre che si tratti di cessione di canoni futuri per un periodo di tempo superiore al triennio, il che non implica necessariamente l´omologo obbligo di trascrizione della locazione cui si riferisce, previsto solo se essa abbia durata ultranovennale.

Cass. Civ., Sez. III, 28/8/2007, n. 18194

 

Il pignoramento dell´immobile locato costituisce, in analogia alle situazioni che si verificano in tema di disciplina della liberazione e della cessione dei canoni ai sensi dell´art. 1605 cod. civ., mezzo di pubblicità e, quindi, formalità idonea a mettere il locatore proprietario in grado di conoscere il soggetto cui il canone deve essere corrisposto da tale momento; tale scopo il pignoramento non può tuttavia adempiere nei confronti del conduttore, i cui canoni siano stati ceduti, non dovendo essere effettuata al conduttore la notificazione del pignoramento. Ne consegue che, ai fini dell´inopponibilità delle cessioni dei canoni con effetti nei confronti del conduttore, a costui deve essere data notizia dell´avvenuto pignoramento e dell´intervento nel processo esecutivo del creditore ipotecario, affinché anche per il conduttore sussista l´obbligo di pagare i canoni futuri al soggetto legittimato a riceverli ai sensi del quarto comma dell´art. 2812 cod. civ.

Cass. Civ., Sez. III, 28/8/2007, n. 18194

 

SETTEMBRE

 

In tema di riconsegna dell´immobile locato, mentre l´adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, comma secondo, cod. civ., costituita dall´intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l´unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 cod. civ.), l´adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 cod. civ.) - purché serie, concrete e tempestive (come, nella specie, l´invio di lettere raccomandate nelle quali il conduttore informava il locatore della messa a sua disposizione delle chiavi dell´immobile e di un assegno a saldo) e semprechè non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore - pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell´obbligo di adempiere la prestazione (costituita, nel caso esaminato, dal pagamento dei canoni maturati dopo la risoluzione del contratto di locazione).

Cass. Civ., Sez. III, 3/9/2007, n. 18496

In materia di locazioni abitative, la pattuizione del canone in deroga a quello stabilito dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, prevista dall´art. 11 della legge 8 agosto 1992, n. 359, è valida, ai sensi dell´art. 79 della legge n. 392 del 1978, alla condizione che la durata del contratto sia fissata in quattro anni e che il locatore contestualmente rinunci alla facoltà di disdetta alla prima scadenza. (Nella fattispecie, la S.C. ha rigettato il ricorso del locatore avverso la sentenza di appello che, in un contratto che prevedeva la durata di soli due anni, seppur con rinuncia del locatore alla disdetta alla prima scadenza, aveva dichiarato l´invalidità della deroga e l´assoggettamento del contratto alla disciplina del diritto comune, tramite l´automatica sostituzione delle disposizioni imperative di legge circa la misura del canone alle clausole contrattuali difformi).

Cass. Civ., Sez. III, 3/9/2007, n. 18509

 

Il principio stabilito dall´art. 1591 cod. civ., relativo all´obbligo del conduttore in mora nella restituzione del bene locato di dare al locatore il corrispettivo pattuito fino alla riconsegna effettiva di esso, salvo il risarcimento del maggior danno, deve trovare applicazione anche con riferimento al caso in cui il conduttore rivesta contestualmente anche la qualità di comproprietario del bene stesso, trovando giustificazione tale estensione nell´obbligo di reintegrare gli altri comproprietari nella facoltà di disporre della loro quota e di far uso della cosa comune secondo il loro diritto, alla stregua di quanto disposto espressamente dagli artt. 1102 e 1103 cod. civ.

Cass. Civ., Sez. III, 3/9/2007, n. 18524

 

In tema di intimazione di sfratto per morosità, qualora l´intimante chieda la condanna del conduttore al pagamento del canone per determinate mensilità e l´intimato proponga opposizione senza che sia emessa l´ordinanza provvisoria di rilascio, non è affetta dal vizio di ultrapetizione la sentenza che, all´esito del giudizio a cognizione piena susseguente alla conversione del rito, condanni il conduttore al pagamento dei canoni relativi anche alle mensilità maturate successivamente fino alla riconsegna del bene locato, dovendo ritenersi la relativa domanda implicitamente contenuta in quella originaria.

Cass. Civ., Sez. III, 6/9/2007, n. 18686

 

In tema di rilascio di immobile, il provvedimento di fissazione della data di rilascio ex art. 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392 - quale disposizione applicabile alle controversie tra il locatore ed il conduttore e non già a quelle di rilascio dell´immobile per effetto dell´azione reale esercitata da un terzo estraneo al rapporto locativo - è privo di carattere decisorio, per cui la relativa omissione è insuscettibile di ricorso per cassazione, ben potendosi provvedere al riguardo in sede di esecuzione.

Cass. Civ., Sez. III, 6/9/2007, n. 18691

OTTOBRE

In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, il carattere abusivo dell´immobile locato ovvero la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell´oggetto del contratto ex art. 1346 cod. civ. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 cod. civ. (che attiene al contrasto con l´ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della legge n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l´obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento ad immobile avente i caratteri suddetti.

Cass. Civ., Sez. III, 24/10/2007, n. 22312

NOVEMBRE

 

Poiché la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi del terzo comma dell´art. 1595 cod. proc. civ., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore e il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione esplicano nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e, quindi, non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata in senso sostanziale, ma anche l´efficacia del titolo esecutivo per il rilascio. (Nella specie, in applicazione del riportato principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata ritenendo che, a fronte del provvedimento di convalida di sfratto per finita locazione passato in cosa giudicata, emesso palesemente sul presupposto che il contratto integrava una locazione ad uso di abitazione di natura transitoria ed opponibile, oltre che al conduttore, anche al subconduttore, era preclusa, per il ricordato giudicato, alla corte di appello ogni verifica sulla qualificazione giuridica sia del contratto di locazione che del contratto di sublocazione e, pertanto, ogni indagine diretta ad attribuire alla sublocazione una durata maggiore del contratto di locazione da cui la stessa derivava).

Cass. Civ., Sez. III, 8/11/2007, n. 23302

 

Nella domanda di risoluzione, o comunque di cessazione, del rapporto di locazione deve ritenersi implicita quella di rilascio dell´immobile; parimenti, nella sentenza di accoglimento della domanda di cessazione della locazione deve ritenersi implicito l´ordine di rilascio dell´immobile locato.

Cass. Civ., Sez. III, 16/11/2007, n. 23819

 

Presupposto per la sospensione necessaria del giudizio, ai sensi dell´art. 295 cod. proc. civ., non è la mera pregiudizialità di carattere logico, ma solo la pregiudizialità che si traduca in un potenziale conflitto di giudicati; conseguentemente, non è integrata l´ipotesi di sospensione necessaria fra la domanda di annullamento o di rescissione del contratto di locazione e la domanda tendente a far valere "medio tempore" gli effetti dello stesso contratto, atteso che l´eventuale accoglimento della prima non comporta necessariamente conflitto di giudicati, non essendo incompatibile con la provvisoria efficacia del contratto, salvo il diritto delle parti alle restituzioni, e sempre che nella causa tendente a far valere gli effetti del contratto non sia stata proposta apposita domanda o eccezione diretta ad ottenere una pronuncia, in via principale o incidentale, sull´annullabilità o rescindibilità.

Cass. Civ., Sez. III, 28/11/2007, n. 24751

DICEMBRE 

Nei rapporti di durata, in relazione ai quali l´autorità della cosa giudicata ha come suo presupposto il principio "rebus sic stantibus", la statuizione può essere modificata sulla base di fatti sopravvenuti alla sua formazione, con la conseguenza che, riguardo a contratto di locazione avente ad oggetto un immobile costruito in totale difformità o assenza della concessione ed acquisito con provvedimento ablativo emesso dal Sindaco ai sensi dell´art. 7 della legge n. 47 del 1985, non sussiste più la preclusione derivante dal giudicato circa la esclusione della titolarità attiva della locazione medesima in capo al soggetto destinatario della confisca, quando a favore dello stesso sia intanto intervenuta la sanatoria dell´abuso edilizio in funzione ripristinatoria della proprietà ed in revoca della confisca medesima. (Nella specie, la S.C., enunciando l´anzidetto principio, ha cassato la sentenza impugnata che aveva ritenuto che l´accertamento contenuto in precedente sentenza definitiva - che aveva dichiarato il difetto di legittimazione attiva del locatore, in un giudizio per convalida di sfratto per finita locazione, per effetto della sopravvenuta confisca dell´immobile locato al patrimonio indisponibile del Comune - costituisse giudicato che precludeva, nel giudizio instaurato successivamente alla revoca della confisca ed al ripristino dell´originario titolo proprietario, il riesame della questione del difetto di legittimazione attiva in ordine al rapporto di locazione ancora dedotto in causa).

Cass. Civ., Sez. III, 6/12/2007, n. 25454

 

Anche se la locazione dell´immobile pignorato è stata stipulata prima del pignoramento, la rinnovazione tacita della medesima richiede l´autorizzazione del giudice dell´esecuzione, in forza dell´art. 560, secondo comma, cod. proc. civ.; peraltro, il custode giudiziario deve assicurare la conservazione e la fruttuosa gestione della cosa pignorata previa autorizzazione del giudice dell´esecuzione, sicché è legittimato ad inviare la disdetta e a promuovere la procedura di rilascio per finita locazione. La norma citata, rettamente interpretata nel senso esposto, non suscita dubbi di incostituzionalità per violazione dell´art. 3 Cost., in quanto la peculiare funzione del pignoramento nell´ambito del processo di esecuzione giustifica la particolarità della sua disciplina in cui si inquadra in modo armonico e coerente il suddetto secondo comma dell´art. 560 cod. proc. civ.

Cass. Civ., Sez. III, 13/12/2007, n. 26238

 

 La selezione delle massime, i cui testi sono stati reperiti negli Archivi del Centro elaborazione dati della Corte di Cassazione, è stata effettuata dall´Ufficio studi della CONFEDILIZIA

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